Den svære jagt på den rette forvandling
Ejendomsinvestorer med øje for transformationsprojekter skal ikke lede længe efter tomme bygningslokaler i Aarhus. Det betyder dog ikke altid, at det rigtige projekt ligger lige rundt om hjørnet.
Erhvervsmæglere melder om stor aktivitet på markedet inden for transformationer af erhvervsejendomme og kontorer.
Det private boligmarked »buldrer af sted«, og det åbner en dør for en potentielt god forretning for ejendomsinvesteringsselskaber og andre projektmagere med planer om at omdanne f.eks. en forladt kontorejendom til et lejlighedskompleks.
Men selv om der ifølge Danmarks største portal for erhvervsejendomme, oline.dk, er sket mere end en tredobling i andelen af ledige kontorlokaler i Østjylland siden 2007, er det ikke ensbetydende med, at ejendomsinvesteringsselskaber går en let opgave i møde, når der skal findes et lovende transformationsprojekt i Aarhus.
De stille lokaler
»Vi udfører en grundig analyse af 20 mulige ejendomsprojekter, inden vi kaster os over et enkelt. Det er et spørgsmål om at sige nej tak til rigtig meget og gemme kræfterne til det, der er rigtigt for en,« siger Anette Kjærulff Nielsen, direktør og medstifter af ejendomsinvesteringsselskabet Boax Ejendomme.
Hun leder sammen med Orla Dambo virksomheden, som blev stiftet i 2005, og hvis overordnede strategi er at finde bygningslokaler, der står stille i mere end én forstand.
»Vi finder f.eks. en tom erhvervsejendom og bygger den om til boliganvendelse. Det kan også være en nedslidt lagerejendom, som vi omdanner til butiksanvendelse eller liberalt erhverv,« siger Anette Kjærulff Nielsen.
Venter i spænding
I disse dage afventer ejendomsinvesteringsselskabet i spænding en afgørelse fra Aarhus Kommune.
Den tager afsæt i et stort projekt på Frederiks Allé. Nærmere betegnet Frederiks Allé 22, hvor Boax Ejendomme mangler en byggetilladelse til at omdanne det tidligere mejerikontor til 120 nye boliger.
Ansøgningen er sendt af sted med en håbefuld formodning om, at den bliver godkendt.
Et utænkeligt scenarium for halvandet år siden, da jagten på ejendommen for alvor startede.
»Vi var nemlig slet ikke med i den første budrunde,« siger Anette Kjærulff Nielsen.
Den første budrunde foregik i foråret 2012, og da blev ejendommen udbudt af Home til en købspris på ca. 200 mio. kr.
»Til den udbudte pris kunne vi ikke gennemføre en rentabel ombygning, da udbudsprisen var for høj. Derfor var det en anden køber, som arbejdede frem og tilbage med projektet frem til foråret 2013,« forklarer Anette Kjærulff Nielsen.
»Men da valgte køberen at trække sig. Der var ikke økonomi i projektet, mente de, og det banede vej til, at vi kunne gå ind og kigge på det,« siger Anette Kjærulff Nielsen.
Værd at satse på
Boax Ejendomme slog sig i den forbindelse sammen med Domis-koncernen, der bl.a. udvikler og driver ejendomme.
Sammen så de en forladt ejendom, der endelig var værd at sige ja tak til.
»Vi fandt i samarbejde med arkitekten ud af, at der kunne laves en yderst fornuftig disponering af boliger til ejendommen. Og læg så beliggenheden dertil. Det er god latin, at boliger inden for ringgaden er en attraktiv vare,« siger hun.
Men før Karolinegården måske går hen og bliver en attraktiv vare, skal kommunen give Boax Ejendomme og Domis grønt lys til at kontakte nedbryderen, der efter planen kun vil lade ejendommens etagedæk og søjler være i fred.
»Vi går ind og river alt ud. Der er helt andre normer i dag sammenlignet med dem, der blev bygget tilbage i 1968,« siger Anette Kjærulff Nielsen.
Målet er, at Karolinegården skal stå færdig i efteråret 2014, såfremt Aarhus Kommune godkender byggeansøgningen.