Pas på: Tjek servitutter før du køber bolig

I Danmark er det mere reglen end undtagelse, at der er tinglyste servitutter på en privat ejendom. Og du kan få mange ubehagelige overraskelser, hvis du ved et boligkøb ikke tjekker, hvilke servitutter der er tinglyst på ejendommen.

LÆS OGSÅ: Hvad bør du undersøge, når du køber hus?

Servitutter kan fx fastslå, at der skal gå en offentlig sti hen over din grund, eller hvordan dit hus skal se ud. Servitutter skal normalt efterleves, og hvis du går i retten, fordi du mener, at en servitut er urimelig, er der ikke store chancer for at vinde. Samtidig kan servitutter være meget svære at fjerne fra en ejendom, selv om de er gamle og mærkværdige.

Tjek tingbogen for servitutter

Hvis der er servitutter på en ejendom, skal de altid fremgå af tingbogsudskriften på ejendommen, men pas alligevel på, advarer landinspektør Kristian Baatrup fra Landinspektørkontoret Baatrup & Thomsen i Helsingør og en af eksperterne i Spørg Bolius.

»En advokat skal i forbindelse med udfærdigelsen af skødet altid opliste de servitutter, der er på ejendommen. Men at læse sådan en liste kan sammenlignes med, hvis du kun læser overskrifterne i en avis og ikke artiklerne.«

LÆS OGSÅ: Servitutter – hvad er det?

»For at være helt sikker på indholdet af de enkelte servitutter, skal du derfor altid få gennemgået akterne og få en professionel vurdering af, hvad disse servitutter betyder i praksis, ellers kan du brænde fingrene. Måske kommer naboen en dag og vifter med en gammel servitut fra 1938, der måske sætter en stopper for dine byggeplaner,« siger Kristian Baatrup.

Servitutter kan indskrænke ejendomsretten

Hvis du er ejer af et hus, kan det forekomme underligt, at meget gamle servitutter kan bremse dig i et – set med moderne øjne – fornuftigt projekt.

»Jeg oplever, at folk kan have svært ved at forstå, at der er andre, der må bestemme noget over deres grund og på den måde indskrænke deres private ejendomsret, men sådan er det,« siger advokat Jan Schøtt-Petersen, indehaver af Alliance Advokater Helsingør og formand for Danske Boligadvokater, til Bolius’ boligmagasin BEDRE HJEM.

Hunde tilladt, men ikke katte

Beboerne i bebyggelsen Egegaardens Haveby i Lyngby er blandt de, der har en speciel servitut på deres ejendom. På ejendommen er tinglyst 9 servitutter, hvor den mest kontroversielle er fra 1953 og lyder: ”Husdyr, bortset fra hund, må ikke holdes”.

»Servitutten er tinglyst 25. august 1953, men jeg har ikke kunnet finde den præcise begrundelse på tryk. Nogle har dog nævnt, at den i sin tid blev indføjet for at beskytte de mange småfugle i området,« fortæller Jørgen Sterner, nyvalgt formand for grundejerforeningen.

Katteejere måtte flytte

Mange har gennem årene undret sig over, at det er tilladt at holde hund, men ikke kat. Og grundejerforeningens bestyrelse bliver også jævnligt spurgt, om servitutten virkelig skal tages alvorligt.

»Og her har praksis i foreningen været, at de forskellige bestyrelser forsøger at håndhæve de gamle servitutter uden at være opsøgende. Det betyder, at det først er ved klagesager, at bestyrelsen har trådt i funktion som påtaleberettiget. Mig bekendt har der kun været én kattesag, men den førte til gengæld til en retssag,« fortæller Jørgen Sterner.

LÆS OGSÅ: 9 mærkelige (og sjove) servitutter

Kattesagen fik et meget dramatisk forløb og endte i 2000 med, at ejerne valgte at fraflytte området, efter at de havde tabt en retssag om retten til at holde kat. Alternativt kunne de have risikeret, at deres kat Olivia var blevet indfanget og aflivet, hvis den dukkede op på bebyggelsens fællesarealer eller andre grundejeres ejendom.

Sagen startede med en naboklage i 1996, og efter et mislykket forsøg på forlig besluttede grundejerforeningen på en generalforsamling at afprøve sagen ved domstolene. Her blev udfaldet, at servitutten fra 1953 var gældende og skulle overholdes.

»I dag findes der katte i området, men som nævnt er linjen, at det kun er ved klagesager, at der tages handling fra bestyrelsens side,« siger Jørgen Sterner.

Servitut skræmte huskøbere væk

Selv om Egegaardens Haveby ikke er det bedste sted for kattejere, er området meget attraktivt, og husene når knap nok at blive sat til salg, før de er revet væk. Den gamle servitut kan dog også skræmme købere væk. Det erfarede Jørgen Sterner for nogen tid siden:

»Her havde en familie næsten købt et af rækkehusene, men de hævede handlen, efter at jeg havde fortalt dem, at servitutten omkring husdyr måtte respekteres. Og for den familie var deres katte altså vigtigere end at købe et af husene i området,« siger Jørgen Sterner.