Undergrunden driller stadig prestigeprojekt

Danmarks højeste hus skal bygges på danmarkshistoriens ringeste jord.

Sådan lød den alarmerende konklusion for fem år siden, da de tidligere folk bag Lighthouse-projektet fik undersøgt undergrunden, hvor vartegnet for havnebyen skal opføres.

Selv om projektmagerne senere vurderede, at der var mange løsninger på de usædvanlige jordbundsforhold med plastisk ler, giver undergrunden også i dag store udfordringer for Havneinvest A/S, som har overtaget projektet.

Mens entreprenører er klar med konkrete bud på, hvad selve den 142 m høje bygning vil koste, kniber det gevaldigt med at få sat et beløb på udgifterne til arbejdet under jorden, fortæller Ole Byriel, direktør i Havneinvest.

»En af de store “dark horses” er undergrunden, som ingen vil give en pris på. Vi skal have et fast beløb på, hvad det koster, så vi kan få en totalpris på projektet og undgå at løbe en risiko,« siger han og tilføjer, at jordforholdene fordyrer projektet, men næppe alene umuliggør projektet.

Mangler plads til parkering

I stedet for almindelig pælefundering skal pælene bores og støbes meget langt ned i undergrunden for at undgå sætningsskader og kunne klare belastningen.

Desuden skal der bruges særlige pæle, som fylder mere end normalt, og det giver en udfordring med at få skabt de planlagte 400-500 parkeringspladser, fortæller Ole Byriel.

»Der er selvsagt ikke plads til parkering under bygningens fodaftryk,« siger han.

Boreprøver i 70 meters dybde viste i 2008, at undergrunden er landets mest ustabile med ler af en høj plasticitet. Det gør byggeri meget vanskeligt, idet leret bliver ved med både at udvide og trække sig sammen, i lang tid efter at bygningen er opført. Det plastiske ler findes kun få steder herhjemme og i udlandet. For eksempel er den gamle lillebæltsbro også funderet på plastisk ler, hvilket har fået broen til at sætte sig – det vil sige synke – med omkring 60 cm.

Ingen erstatning

Ifølge kontrakten mellem Aarhus Kommune og Landic Property, som tidligere stod bag Lighthouse-projektet, skulle kommunen som sælger betale dokumenterede meromkostninger. Landic Property vurderede, at de ville ligge i størrelsesordenen 20 mio. kr., men at beløbet kunne blive højere eller lavere, afhængigt af hvordan jordbundsforholdene så ud, når selskabet begyndte at grave.

Ifølge Bente Lykke Sørensen, chef for Aarhus Kommunes arealudvikling, endte det aldrig med en erstatning.

»Vi blev enige om at sætte et borefirma til at lave nogle undersøgelser, så vi kunne finde ud af, hvad problemet var. Men det nåede vi aldrig til, for i mellemtiden lukkede Landic,« siger hun og henviser til, at selskabet gik konkurs i 2009.

Og skal de nuværende projektmagere have erstatning, kræver det, at jordforholdene skal være ringere end dokumenteret, da Havneinvest gik ind i projektet, konstaterer Bente Lykke Sørensen.

Millionerne ruller

Ole Byriel understreger, at selskabet ikke »har stået og hylet over for kommunen« for at få et afslag i prisen på grunden til ca. 265 mio. kr. som følge af jordbundsforholdene, da alle parametre skal undersøges.

»Skal vi lave flere geotekniske undersøgelser på undergrunden og bruge flere udviklingskroner? Vi er i tænkeboks, for vi har allerede brugt en del udviklingskroner, og millionerne ruller,« siger direktøren, som tilføjer, at Havneinvest står over for et sammensurium af udfordringer i prestigeprojektet.

Selskabet har også kvaler med at bygge så højt, hvilket forøger byggetiden, siger Ole Byriel.

Omkostningerne giver udsigt til byens højeste priser på lejligheder, der end ikke kan få altaner pga. vindforholdene. Desuden er kravet til, at der skal være en offentlig funktion i toppen af bygningen, en hurdle.

Derfor varsler Ole Byriel, at det kan være nødvendigt at gentænke havnebyens fyrtårnsprojekt f.eks. ved at neddrosle ambitionerne om Danmarks højeste hus.