Sådan vælger du det rette boliglån

Renten har det sidste halve års tid været meget lav, men er nu på vej op igen. Hvordan skal man forholde sig til renten, når man skal låne penge til et huskøb?

»Man skal købe bolig, når man har brug for en bolig, ikke når renten er lav. Det kan godt være, at renten er på et højere niveau nu end tidligere, men når man har en lang tidshorisont, bør det ikke være det væsentligste. Renteniveauet bør ikke være afgørende for, hvornår man køber bolig.«

Med hensyn til rente kan man vælge i mellem variabel og fast rente. Hvilke overvejelser skal man gøre sig omkring dette valg?

»Man skal gøre sig tre overvejelser. Den første overvejelse er ens præference over for risiko. Sover man godt om natten, selvom renten stiger? Den anden overvejelse går på ens økonomi. Man må se på sin økonomi og vurdere, hvor robust den er. Kan den tåle, at renten stiger, og huslejen fordobles? Den tredje overvejelse er også den sværeste. Man må kigge på forventningerne til renteudviklingen. Forventer man, at renten stiger, så skal man vælge fast rente. Forventer man, at den falder, bør man overveje variabel. Det gælder om at låse renten fast på så lavt et niveau som muligt. Men det kan være svært at forudsige, og selv de, der har renten inde under neglene, kan have svært ved at forudsige udviklingen. Man skal kigge på de tre faktorer, og hvis der er en af dem, der peger mod fast rente, bør man vælge det. Der er grænser for, hvor dårlig nattesøvn, man bør acceptere, for at få en lidt lavere ydelse på realkreditlånet.«

Hvis man ønsker variabel rente, skal man tage stilling til, hvor tit man vil forny sin rente. Hvilke muligheder er der, og hvad anbefaler du?

»Det er forskelligt fra realkreditinstitut til realkreditinstitut. Nogle tilbyder variabelt forrentede lån helt op til F10, nogle kun til F5. Hos Nordea udsteder vi ikke længere F1-lån , kun F3- og F5-lån. I stedet har vi og de øvrige realkreditinstitutter åbnet op for de såkaldte kortlån – kaldet Flexkort i Realkredit Danmark eller Kort Rente i Nordea Kredit. På Kortlån får boligejerne ny rente hvert halve år. Det er i det interval, dvs. fra en halvårlig til 5-årig rente, man bør vælge. Men man må kigge på sin økonomi og vurdere, hvad der passer til situationen.

Der er en lang række betingelser, man går ind på, når man låner penge af banken. Men lad os se på afdragsfrihed først. Vil afdragsfrihed altid være en dårlig idé?

»Hvis man har et andet og dyrere lån ved siden af, så vil det være en god idé at afdrage det først, men man skal huske at bruge sin afdragsfrihed fornuftigt. Man skal have en plan for sin gæld. Når det dyrere lån er betalt, skal man genoverveje sin afdragsfrihed. Hvis man sidder med et lille lån og en stærk økonomi, kan man måske godt tage et frikvarter. Man skal huske, at man betaler en højere bidragssats, så på den lange bane er det dyrere.«

Hvad er tendensen indenfor lånets løbetid? Er det stadig 30 år, der er det mest almindelige, eller har den lave rente resulteret i flere lån med kort løbetid?

»Både og. Vi har set flere 20-årige lån til boligejere, men det er stadig det 30-årige lån, der er stangvaren. Et hus er en stor investering, og det er ofte den post, der fylder mest på budgettet. Derfor er lån med længere løbetid stadig gængse, også fordi der er mange andre udgifter i den periode i folks liv med børn og daginstitutioner.«

Hvordan skal man forholde sig til belåningsgrænsen?

»Hvis man er førstegangskøber, så tilbyder realkreditinstituttet 80 pct., mens et banklån skal dække resten. Man skal også være opmærksom på, at der offentliggjort en ny bekendtgørelse om, at køber selv skal stille fem pct. af købssummen. Dvs. hvis huset koster to mio. kr., så skal køber selv have 100.000 kr. Den bekendtgørelse træder i kraft den 1. november 2015. Så er der belåningsgrænsen på 80 pct. ved lånets optagelse. Nogen tænker så, hvad sker der, hvis prisen på huset falder? Skal man så indfri den del af lånet, som nu ligger ud over de 80 pct.? Men det skal man ikke. Derfor er det en god idé at sørge for at få afdraget lånet udover de 80 pct., så hurtigt som muligt.«

Vil det i alle tilfælde altid være bedst at vælge et lån med en lav rente? Eller kan der være fordele ved et lån med en højere rente?

»Rentetilpasningslån vil normalt have en lavere ydelse end et lån med fast rente. Variabel rente giver dog lidt mere usikkerhed om fremtiden. Samtidig er der den finesse ved fast rente, at de er kursfølsomme. Det er et variabelt lån ikke. Det betyder, at man som boligejer kan skære en del af lånet, hvis renten stiger, og kursen derved falder.«

Hvordan orienterer man sig bedst om, hvilket lån man skal vælge til sit huskøb?

»Det skulle gerne være sådan, at når man går i banken, får man en uvildig rådgivning om de enkelte låntyper. Bidragssatsen for lån med variabel rente er højere end for lån med fast rente, hvorfor man godt kan komme i tvivl om, om banken tjener mere ved at anbefale et variabelt forrentede lån. Men fordi bidragssatsen afspejler den risiko og de omkostninger, der er forbundet med de enkelte låntyper, bør det forhold ikke spille ind på rådgivningen. Samtidig sker der aldrig noget ved at spørge familie og venner med forstand på boligfinansiering. Det kan godt betale sig at snakke med flere banker eller realkreditinstitutter, hvis man vil omlægge lån. Det kan nemlig være en fordel at få flere realkreditinstitutter til at vurdere huset. Jo højere huset vurderes, jo lavere bidragssats slipper man med. Men hvis man køber et hus, så er prisen, som den er.«