Eksperter: Madmarkeder er en juridisk gråzone

Hvad er et lokale?

Det er spørgsmålet i en aktuel strid mellem lejere og udlejer i Aarhus Central Food Market.

For hvis et lejemål skal være omfattet af erhvervslejeloven med mulighed for erstatning ved opsigelse, skal der være tale om leje af et lokale, og det mener ejerens advokat ikke, at der er i den aktuelle sag.

»Kontraktforholdet er ikke omfattet af erhvervslejelovens anvendelsesområde, idet min klient ikke har udlejet ”lokaler”,« hedder det i et brev fra ejerens advokat.

Ejeren er den tidligere Kähler-ejer, erhvervsmanden Frantz Longhi, men lejerne er uenige, og derfor har de som omtalt i JP Aarhus indbragt opsigelsen for boligretten, da de mener, at de er berettiget til erstatning ifølge erhvervslejeloven.

To eksperter i lejeret er delvist uenige om, hvor sagen lander.

Ejner Bækgaard, advokat i København med speciale i erhvervslejeret:

»Det er virkelig et svært spørgsmål, for sagen falder ned mellem to stole. Med madmarkederne er vi i en juridisk gråzone, og udlejerne er meget kreative på det her område. Det afhænger af, om man har udlejet med faste vægge og den slags, så der er tale om et lokale, og så er det omfattet af erhvervslejeloven. Det bør gælde, hvis man har fået stillet en bod til rådighed med faste vægge, gulv og loft,« siger han.

Hus eller husrum

Jakob Juul-Sandberg, advokat ved Fokus Advokater i Odense og ekstern lektor ved SDU:

»Det er en spændende problemstilling og formentlig første gang, at den her type sager bliver prøvet ved en domstol. For at være omfattet af erhvervslejeloven skal det være udlejning af hus eller husrum, og her siger man som regel, at der skal være vægge, hvor eksemplet er, at en carport ikke er omfattet, mens en garage er omfattet,« siger han med tilføjelsen:

»Mit umiddelbare bud er, at det her ikke er omfattet af erhvervslejeloven, for den afgrænsning vil man typisk ikke definere som hus eller husrum. Men det er sagt med alle forbehold.«

På to områder afviser begge eksperter ejerens advokater. Det gælder, når advokaten henviser til en indgået kontrakt med lejerne, hvor det hedder, at der ikke gives erstatning ved opsigelse.

»Kontrakten ændrer ikke noget, for man kan ikke skrive sig ud af lovens regler, så det vil under alle omstændigheder være lovgivningen, der er afgørende,« siger Ejner Bækgaard, og Jakob Juul-Sandberg er enig:

»Nogle udlejere forsøger at aftale sig ud af det her for ikke at blive fanget af opsigelsesvarsler og erstatningsbestemmelser, men man kan jo ikke aftale, at loven ikke gælder.«

To gyldige grunde

Derudover har ejerens advokat anført, at hvis lejeaftalen alligevel er omfattet af erhvervslejeloven, vil det være et såkaldt etablissements-lejemål, hvortil der ikke er krav om erstatning ved opsigelse.

»Den holder ikke her, for etablissements-lejemål er typisk enkeltstående lejemål i tilknytning til f.eks. en banegård eller biograf, og det er noget andet end et madmarked med mange boder,« siger Jakob Juul-Sandberg, og det er Ejner Bækgaard enig i.

Der er primært to gyldige grunde, hvis en ejer vil opsige en erhvervslejer, og det er, hvis udlejeren selv skal bruge lokalerne, eller ejendommen skal nedrives eller ombygges totalt.

I forhold til Aarhus Central Food Market har ejeren, Frantz Longhi, meldt ud, at han ønsker at føre »en ny plan ud i livet på egen hånd« uden nærmere beskrivelse af planen. Hertil siger Jakob Juul-Sandberg:

»Ifølge lovens bestemmelser må man ikke opsige lejere for at drive en forretning inden for samme branche i de samme lokaler. Hvis man vil det, må man drive noget andet, og det kan igen være en gråzone.«

Jakob Juul-Sandberg vurderer, at der kan gå op til et år, før boligretten har afgjort sagen.