Står dit hus på naboens grund?

For cirka 200 år siden blev Danmark kortlagt og hver ejendom blev indtegnet på matrikelkortet. Sidenhen er der tilført mange ændringer, men nogle af skellene har ikke været ændret og oplysningerne er derfor gamle, og det kan skabe grobund for misforståelser og uoverensstemmelser, når en parcelhusejer vil bygge om.

Det skete for hr. Jensen, en pæn midaldrende herre bosat i Østjylland. Han dukker op på kontoret hos Bjørn Christiansen Landinspektører en dag, ganske fortvivlet. Med sig har han et nyligt udskrevet matrikelkort, der viser hans ejendom med et teknisk kort som baggrund.

Manden beretter ulykkeligt sin historie:

Han er gået til kommunen for at få tilladelse til at opføre et udhus, men kommunen har afvist at give en byggetilladelse, fordi byggesagsbehandleren mener, at mandens udhus ligger delvist på naboens grund.

Hr. Jensen er faktisk heldig. Havde han stolet på kommunens mand og droppet planerne om et udhus, så var han blevet snydt. Fejlen kan skyldes, at kommunen alene bruger det offentlige matrikelkort, som blot er et oversigtskort. De præcise målinger findes i målarkivet, som landinspektører med beskikkelse har kompetencer til at forstå og benytte i opgaver om f.eks. angivelse af skel. Udfordringen er, at ingen kan vide, om deres grund er korrekt indtegnet eller ej.

»Eksemplet ovenfor er autentisk og vi oplever lignende situationer hver måned, og det er ikke til at sige, hvor mange sager, der aldrig bliver opdaget, fordi folk ikke går videre med deres planer efter et afslag,« fortæller Anne Kristine Mouritsen, der er landinspektør hos Bjørn Christiansen Landinspektører.

Problemerne for grundejerne opstår, når de ønsker at bygge om og søger om tilladelse hos kommunen. De sager, som landinspektørerne ofte møder, drejer sig om uenigheder om skel, placering af tilbygninger, og ofte er naboer røget i totterne på hinanden over forhold, som ingen kunne forudse.

”Matrikelkortet er et oversigtskort og kan derfor ikke bruges til at udregne en nøjagtig placering af f.eks. en ny bygning. De nøjagtige mål til skellene for en grund, ligger i Matrikelarkivet, som indeholder aktuelle og præcise målinger, der går hundrede år tilbage. Målingerne til skellene forbedres løbende, når der sker ændringer af ejendommene. Men er der f.eks. en grund, hvor der ikke er sket ændringer siden 1880’erne, så kan den gældende måling være fra den tid. Det betyder så ikke nødvendigvis, at målingerne ikke kan bruges. De gamle målinger er en del af matriklens oplysninger om skellenes beliggenhed og anvendes af landinspektørerne ved afsætning af skel,” udtaler chefkonsulent Jess Svendsen fra Geodatastyrelsen.

Anne Kristine Mouritsen så gerne, at husejere, arkitekter og kommuner blev mere opmærksomme på de problemer, der ligger gemt i optegnelserne over de danske matrikler.

Danmark kortlagt

For at finde den oprindelige årsag til problemerne skal vi omkring 200 år tilbage i tiden. Fra 1770'erne til 1850 blev den danske landbrugsjord omfordelt i den proces, der blev kaldt udskiftningen. For at finde ud af, hvordan jorden skulle fordeles blev det besluttet at gennemføre en total optegning af Danmarks areal.

Frem til denne tid havde landsbyens gårde været fælles om at dyrke jorden omkring landsbyen. Jorden, gårdene og landsbyen blev betegnet som et ejerlav og grænserne til det næste ejerlav var flydende. Sidst i 1700-tallet begyndte vi i Danmark at udarbejde detaljerede kort over hvert enkelt ejerlav.

»Man målte simpelthen Danmark op, og hvert ejerlav blev tegnet ind på et stort papir, der målte cirka 1,5 gange 1 meter,« fortæller Anne Kristine Mouritsen.

Ved at skabe en klar fortegnelse over Danmarks jord blev det nemmere at fordele jorden ligeligt mellem bønderne.

Man tegnede hvert enkelt ejerlav separat, og der opstod naturligt nogle huller, der hvor ejerlavene grænsede op til hinanden, om end man ikke opdagede dem, da hver enkelt ejerlav blev tegnet op hver for sig. De store kort blev samlet i København og hver gang der blev ændret på ejerforholdene, så blev ændringerne indsendt og tegnet på kortene.

Som tiden gik blev det svært at overskue rettelserne. Når kortene blev for snørklede, valgte man at genoptegne dem med alle de nye rettelser.

»Nogle kort er genoptegnet otte til ti gange, og ved hver gentegning går der nogle informationer tabt,« siger Anne Kristine Mouritsen.

Der kom eksempelvis utallige rettelser til kortene i 1960-erne og 1970-erne, hvor der blev udstykket og bygget masser af parcelhuse over hele landet. Hver gang en grund bliver udstykket er der en landinspektør ude og foretage den præcise opmåling. Disse data bliver skrevet ind i et måleblad, der indeholder de præcise mål. Men samtidig blev oplysningerne ført over i de store kort, som er de informationer, som menigmand har adgang til. Hvis landinspektørens oplysninger ikke kunne passes ind på kortene, så blev de i reglen passet ind bedst muligt, hvilket igen gav unøjagtigheder.

Digital forværring

Fra 1987 og frem til 1997 blev hele kortsamlingen imidlertid digitaliseret og lagt ind i et koordinatsystem, med det formål at gøre systemet mere overskueligt og samtidig fremtidssikre kortene.

Digitaliseringen skabte dog nogle nye problemer. De oprindelige store kort er skabt ud fra en optegning af de enkelte ejerlav. Det enkelte kort var rimelig præcist, men ved grænserne af ejerlavene opstod der unøjagtigheder.

»De typiske fejl opstår længst væk fra kirken, hvor ejerlavet grænser op mod det næste ejerlav. Her kan man finde fejl, hvor matriklerne er placeret op til 15-20 meter forkert,« siger Anne Kristine Mouritsen.

Ved digitaliseringen stod det klart, at ejerlavene ikke passede til punkt og prikke, der hvor de grænser op til hinanden, der var reelt set huller mellem kortene, som tidligere beskrevet. Løsningen fra central side blev at strække grænserne som en elastik, så de nåede sammen.

Med den manøvre blev unøjagtigheder ført over i -og i nogle tilfælde forværret -i det digitale kort. Det har i sig selv ikke den store betydning, medmindre man ejer en grund, lige der på grænsen og gerne vil bygge nyt eller bygge om.

»Vi møder mange sager med grundejere, der har taget udgangspunkt i kortene, for så at opdage, at deres grund ser helt anderledes ud,« siger Anne Kristine Mouritsen.

Søg hjælp

De unøjagtige kort kan have store konsekvenser for boligejerne. Nogle vil opdage, at deres grund ligger ganske anderledes end de tror, og i de grelleste tilfælde, som Anne Kristine Mouritsen har oplevet, der har husene, jævnfør matrikelkortet ligget på en helt anden parcel, da ingen har opdaget, at kortmaterialet ikke passer.

»Vi kommer ud på sager, hvor vi skal sætte af til en ny bolig, hvor arkitekten har taget udgangspunkt i matrikelkortene ved Geodatastyrelsen, og så kan vi se, at det ikke stemmer og huset faktisk ikke kan placeres, som arkitekten ønsker det. Det giver anledning til frustrationer og nogen gange er det så mig, der bliver skældt ud,« siger Anne Kristine Mouritsen.

Og det til trods for, at det er kortene, der bærer fejlene.

Takket være digitaliseringen bliver kortene langsomt mere præcise. Når landmålerne i dag sender et nyt måleblad ind, bliver det betragtet som mere præcist end det eksisterende kort, og derfor bliver resten af kortet tilpasset de nye oplysninger, hvilket skaber et mere præcist kort.

Der er dog lang vej til, at det landsdækkende matrikelkort kan anvendes til andet end vejledning. Så opdager du, at matrikelkortet viser, at naboens garage ligger på din grund, så bør du søge flere oplysninger, inden du truer naboen med bål og brand. For sandheden er ofte, at det er kortet, der viser fejl, og der er ingen grund til at sætte naboskabet over styr på grund af et fejlagtigt kort.

Hos Geodatastyrelsen oplyser man, at det ikke er målet, at matrikelkortet bliver så præcist, at det alene kan bruges til at afgøre f.eks. en skelsag men at matrikelkortet er et oversigtskort. I målarkivet findes derimod de præcise målinger, som en landinspektør med beskikkelse kan benytte.