Huskøbere misforstår tilstandsrapport

Formuleringen går igen og igen i de mellem 150 og 300 ejerskifteforsikringssager, som boligejere har tabt hvert år til forsikringsselskaberne indtil 2012, hvor de nyeste tal er fra. Det har betydet, at boligejeren selv har måtte til lommerne for at udbedre de nogle gange meget bekostelige skader, som er anmeldt.

Sagerne opstår ikke, fordi boligejerne er dumme, men fordi ejerskifteforsikringer er nogle af de mest komplekse forsikringer at forstå, vurderer kontorchef i Ankenævnet for Forsikring, Carsten Sennels.

- Ejerskifteforsikringer er et af de forsikringsprodukter med flest klager i forhold til antallet af tegnede forsikringer. De kan være ganske vanskelige at forstå, fordi der kan være en del forbehold, og kriterierne for, hvornår en skade dækkes, er svære at forstå. Samtidig er der ofte mange penge på spil, siger Carsten Sennels.

Forsikringsselskabet Tryg tegner omkring 20 procent af alle ejerskifteforsikringer i Danmark, og selskabets pressetalsmand, Anders Stougaard, er enig med Carsten Sennels.

- Der er ingen tvivl om, at når man på tværs af alle produkter ser, hvor mange anmeldte skader der bliver afvist, så er ejerskifte fortsat et af de produkter, hvor man er nødt til at afvise flest anmeldelser. Det vidner om, at der stadig er et forventningsgab mellem det, man tror er dækket, og det, der reelt er dækket, siger Anders Stougaard.

Tryg har derfor intensiveret informationen om, hvad forsikringen dækker og ikke mindst, hvad den ikke dækker.

LÆS OGSÅ: Tilstandsrapporter: Her går det galt

TEMASIDE: Køb af bolig

Et af de steder, hvor forventningsgabet mellem huskøbernes forventninger og de faktiske forhold kan være stort, er i forhold til tilstandsrapporterne, fortæller seniorjurist i Forbrugerrådet Tænk Tina Dhanda Kalsi.

- Især førstegangskøberne kan have svært ved at forstå, at en tilstandsrapport fortæller om husets relative tilstand i forhold til dets alder og type – ikke i forhold til et helt nybygget hus. En tilstandsrapport er ikke en varedeklaration eller et katalog over de problemer, der er i huset, forklarer Tina Dhanda Kalsi.

Hun henviser til en undersøgelse, som Realdania fik udarbejdet i 2006, der viste, at hver anden huskøber troede, at huset var "i orden", hvis der ikke var gjort anmærkninger i tilstandsrapporten.

- Men en bygningssagkyndig anfører ikke nødvendigvis en fugtig kælder som en skade i et gammelt hus, fordi det ikke er usædvanligt i forhold til husets alder, selvom det måske forhindrer køberens planer om at udnytte kælderen til at opholde sig i. Så for køberen vil huset måske ikke anses for at være "i orden", selvom den bygningssagkyndige synes, at det er det, siger Tina Dhanda Kalsi.

- Det betyder, at huskøberne kan tro, at tilstandsrapporten beskriver mere, end den faktisk gør, og kan i værste fald føre til, at de køber et hus, som de ikke vil have – samtidig med at ejerskifteforsikringen ikke dækker det, som køberne opfatter som skader på huset, siger Tina Dhanda Kalsi.

LÆS OGSÅ: Tjek huset, før du køber

Ifølge Carsten Sennels i Ankenævnet for Forsikring vedrører de sager om ejerskifteforsikringens dækning, som boligejeren taber, netop ofte kælderen, men også taget, fejlkonstruktioner og skimmelsvamp (ofte i forbindelse med kælderen).

Selvom disse forventningsgab mellem de faktiske forhold og forventningerne stadig plager en del boligkøbere, skulle man dog have haft bedre mulighed for at gennemskue, hvad man skal være opmærksom på, hvis man har købt bolig efter 1. maj 2012.

Siden da har tilstandsrapporterne været forsynet med forklaringer på, hvordan de bruges, der er kommet flere oplysninger ind om, hvad man skal være opmærksom på, og ejerskifteforsikringen dækker flere forhold.

Med tilstandsrapporten følger nu en særskilt elinstallationsrapport, og el og vvs er blevet omfattet af ejerskifteforsikringens standarddækning og ikke kun den udvidede dækning.

Som noget nyt vedlægges tilstandsrapporten også en hustypebeskrivelse, der angiver, hvilken type hus man er i færd med at købe, og hvilke forhold man især bør være opmærksom på. Derudover vil der også i fremtiden komme fugtmålinger med i tilstandsrapporten.

TEMASIDE: Salg af bolig

Hustypebeskrivelsen ligger bagerst i tilstandsrapporten og er netop udarbejdet, for at købere af et hus har en idé om, hvilke tidstypiske byggetekniske forhold de især skal være opmærksomme på ved lige netop den type hus, de er i færd med at købe.

Man kan finde alt fra rækkehuse i en eller 2 etager over patricier- og murermestervillaer til såkaldte statslånshuse, forskellige slags typehuse fra 1960 og frem samt lavenergihuse, bindingsværkshuse og funkisvillaer.

I alt er hele den danske boligmasse inddelt i 27 forskellige hustyper, 21 helårsboliger, 4 typer udbygninger og 2 typer sommerhuse.

Pas på tidstypiske skader

Ved hver hustype er anført, hvornår netop denne type huse er bygget, og desuden står der helt eksplicit, "at huset ikke kan sammenlignes med et nybygget hus, fordi vind og vejr samt daglig brug med tiden vil have slidt på huset."

Samtidig gøres der opmærksom på, at tilstandsrapporten kun viser, hvilke synlige skader huset har, og at der kan være tidstypiske byggetekniske forhold ved huset, der må forventes ved hustypen.

"Disse forhold er som udgangspunkt ikke registreret i tilstandsrapporten, fordi de er sædvanlige for hustypen," står der videre – til gengæld er de anført i hustypebeskrivelsen som OBS-punkter.

I hustypebeskrivelsen er der også information om det kloaksystem, man kan regne med at finde under denne hustype, og hvornår det forventes at være udtjent, samt generel information om radon.

LÆS OGSÅ: Tilstandsrapport og elinstallationsrapport ved køb og salg af bolig

Arkitekt MAA og tidligere bygningssagkyndig og energikonsulent Jens Erik Gram har blandt andre stået fadder til hustypebeskrivelserne.

Hustyperne skulle gerne klæde folk meget bedre på, når de skal vurdere, hvad det er for et hus, de køber. Hustyperne dækker 80-85 procent af den boligmasse, vi har i Danmark. Men selvfølgelig vil der være nogle særtilfælde, man ikke kan kategorisere i sådan en generaliserende guide, siger Jens Erik Gram.

Han har en enkelt gang oplevet, at den bygningssagkyndige kategoriserede et hus forkert i en tilstandsrapport.

- Det kan bare have været en svipser, men jeg vil da opfordre til, at køberen også selv tjekker BBR-registeret for, hvornår huset er opført, og så derefter selv går på opdagelse i hustypebeskrivelsen på boligejer.dk, siger Jens Erik Gram.

Hvorvidt hustypebeskrivelserne og de andre tiltag på tilstandsrapporten og ejerskifteforsikringen vil føre til færre sager i Ankenævnet for Forsikring er endnu uvist.

Ankenævnet har endnu ikke opgjort antallet af sager om ejerskifteforsikring for 2013, men et eventuelt fald vil under alle omstændigheder først vise sig efter flere år. Det skyldes, både at der kan gå flere år, før skaderne på et nykøbt hus viser sig, og at der typisk går 1 eller 2 år, fra folk første gang anmelder skaderne til forsikringsselskabet, til de bliver afgjort i ankenævnet. Antallet af klager påvirkes dog også kraftigt af antallet af hushandler.

Der er indskrevet en evalueringsklausul i den nye lov om dækningskravene til ejerskifteforsikringen, så virkningerne af tiltagene vil blive evalueret efter 5 år i 2017.

Før du køber hus

Læs tilstandsrapporten nøje, især læsevejledningen, der fortæller, hvordan du skal forstå og bruge tilstandsrapporten.

Bagerst er der en hustypebeskrivelse af det hus, du er ved at købe. Vær opmærksom på OBS-punkterne i hustypebeskrivelsen og spørg ind til dem hos sælger. OBS-punkterne vil ikke nødvendigvis fremgå af tilstandsrapporten som skader.

Anmærkningerne K2, K3 eller UN er skader, der måske kan udbedres billigt, men det kan også vise sig at blive dyrt.

Ved anmærkningen "UN" kan der være tale om skjulte skader. Få forholdet undersøgt nærmere, før du køber, og brug det evt. i forhandlingen om prisen.

Se den fulde tjekliste for købere

Før du sælger hus

Langt de fleste hussælgere ønsker at begrænse deres ansvar for skjulte skader og mangler i det hus, de er ved at sælge. Det gør de ved:

At bestille en tilstandsrapport (huseftersyn).

At indhente tilbud på en ejerskifteforsikring.

At tilbyde køber at betale mindst halvdelen af forsikringspræmien.

At fremlægge tilstandsrapport og tilbud på ejerskifteforsikring for køber, inden denne giver et bud på huset.

At gøre køber tydeligt opmærksom på, at du som sælger slipper for ansvar, når du opfylder ovennævnte betingelser.

Se den fulde tjekliste for sælgere