Se, hvornår du skal omlægge dit boliglån
Lån for ca. 160 mia. kr. kan med fordel lægges om på grund af det historiske rentefald, og konverteringsbølgen ruller for alvor igen. Men hvornår skal man omlægge sit boliglån?
De seneste ugers overraskende rentefald har sat gang i låneomlægningerne. Flere realkreditinstitutter taler om en regulær konverteringsbølge. Det nye 30-årige 2,5 pct. lån har for alvor vakt interessen hos mange boligejere.
Siden 2009 er der lagt lån om for ca. 800 mia. kr. I år alene er der foretaget omlægninger for 100 mia. kr. Ifølge Nykredit er langt de fleste omlægninger til nye fast forrentede lån.
Men hvornår kan det betale sig at omlægge, og skal man omlægge for enhver pris?
Du skal omlægge
- Hvis du har obligationslån, bør du holde øje med renteudviklingen. Det er sikre lån, fordi ydelsen ligger fast i 30 år, og restgælden aldrig kan stige til over kurs 100. Men sikkerheden koster, for et obligationslån er ca. 2 pct. point dyrere end et flekslån. Og når man frivilligt betaler mere, skylder man også sig selv at udnytte de muligheder, der er. Mekanismen er, at hver gang renten falder tilpas meget, skal man konvertere nedad - eksempelvis fra 4 til 2,5 pct. Så falder ydelsen. Når renten stiger igen, skal man konvertere lodret. Dermed stiger ydelsen, men restgælden falder. Hvis kursen på den obligation, der ligger bag dit lån, er kurs 90, kan du købe eller indfri en gæld på 1 mio. kr. til 900.000 kr. Når renten falder, konverterer du nedad igen osv. osv.
- Hvis du har et 4, et 5 eller et 6 pct. lån, der er over 500.000 kr. og en løbetid på over 10 år, kan du spare penge ved at lægge om til et 2,5 pct. eller et 3 pct. lån. Normalt siger man, at der skal være 1,5-2 pct. points forskel på renten, før det kan betale sig. Men den tommelfingerregel gælder ikke længere, fordi kursen på 3 pct. obligationen er så tæt på 100. Se hvor meget, du kan spare her:
Konvertering fra fastforrentet 4 pct. lån med afdrag til 2,5 pct. lån med afdrag:
| Låntype | Kurs | Ydelse før skat | Ydelse efter skat | Heraf afdrag | Restgæld |
|---|---|---|---|---|---|
| 4,0 pct. | 100,0 | 5.851 | 4.548 | 1.985 | 1.000.000 |
| 2,5 pct. | 96,50 | 5.365 | 4.427 | 2.582 | 1.061.000 |
| Ændring | - 486 | - 121 | 597 | 61.000 |
År til break-even ved kurs 100: 7,00. År til break-even ved aktuel kurs: 2,80
- Normalt er der ikke nogen gevinst ved at omlægge et lån med en restløbetid på 15 eller 20 år. Men her har den lave rente også hjulpet. Så de mange, der i øjeblikket har et sådant lån, kan nu frit vælge mellem et 2 pct. lån med 20 års løbetid eller et 1,5 pct. lån med 15 års løbetid. Det har aldrig været billigere at binde renten i 15 eller 20 år.
- Hvis du har flekslån, skal du som udgangspunkt ikke med på konverteringsvognen. Men hvis du har et gammelt flekslån, der er eksempelvis mange, der har et F5-lån til en rente på 3 eller 4 pct., er det værd at overveje, om du ikke skal vælge et obligationslån i stedet med den sikkerhed, der ligger i det. Samtidig er renten blot 2,5 pct.
Du skal ikke omlægge
- Hvis du har obligationslån, skal du ikke omlægge pr. automatik, hvis restgælden er under 500.000 kr., eller lånet har en kort restløbetid. Det skyldes, at der er omkostninger ved at lægge om. Foruden lånesagsgebyrer og omkostninger til staten, kan der løbe differencerenter på. I værste fald kan det koste ca. 20.000 kr. at lægge et mindre lån om. Og er lånet lille, spises gevinsten simpelthen op af omkostningerne.
- Har man planer om at sælge inden for en overskuelig periode, er det ikke sikkert, at der skal lægges om. For ved salg skal der igen nye lån i boligen, og man risikerer altså låneomkostninger to gange indenfor en kort periode.
- Hvis du har flekslån, skal du som udgangspunkt ikke lægge om. Valget af flekslån bør være meget bevidst. Her går man efter den lavest mulige ydelse og melder sig dermed ud af konverteringscirkusset. Men der er to grunde til, at dette standardråd ikke holder længere: Institutterne har sat priserne voldsomt op på flekslån ikke mindst de helt korte. Bidraget på dyreste F1-lån løber helt op i 2 pct. point. Renterne på obligationslån er faldet så meget, at de kan konkurrere med flekslånene.
- Hvis man har et F3- eller et F5-lån og er midt i refinansieringsperioden, skal man ikke røre ved sit lån. Det skyldes, at kurserne på de obligationer, der ligger bag, ligger et godt stykke over 100. Hvis kursen på obligationen eksempelvis er 110, vil det koste 1,1 mio. kr. at indfri et lån med en oprindelige hovestol på 1 mio. kr. Dermed bliver det alt for dyrt at lægge om.
- Det kan i det hele taget være farligt at lægge flekslån om udenfor refinanseringstidspunktet. For falder kursen til under 100, risikerer man at skulle betale skat af en gevinst, man får på papiret, men ikke i hånden.
- Generelt er flekslån ikke egnede til konvertering. Husk, at flekslån vælger man for at få den laveste månedlige ydelse, obligationslån vælger man for at få størst mulig sikkerhed for fremtidig ydelse og beskyttelse af restgælden.