Skel og hævd: To mulige forhindringer når du bygger nyt

På ældre grunde kan det være helt umuligt at finde skelpæle, og tidens tand kan have rykket en beplantning, så det, der ellers ligner et skel mellem to grunde, slet ikke er det rigtige skel ifølge matriklen.

Og den udfordring kan være problematisk, når en boligdrøm om et nyt hus skal realiseres på en ældre grund, fortæller landinspektør og partner i LE34 Poul Moesgaard.

- Før 1950 var der ingen krav til autoriserede skelmærker. Der kan godt være sat en træpæl eller et gammelt vandrør, men det eksisterer måske ikke mere, siger Poul Moesgaard.

Derfor kan det synlige skel - måske en hæk eller bevoksning - være unøjagtigt i forhold til de optegnede dimensioner af matriklen.

Og det giver forskellige udfordringer. Derfor er det vigtigt, at man som køber af en ældre grund eller ejer af en ældre grund med udbygningsplaner orienterer sig om de faktiske forhold på grunden sammenlignet med de registrerede forhold.

- Matrikelkortet viser, hvor stor grunden er, og der ligger nogle kort, som hedder måleblade, hvor man kan se dimensionerne af grunden. Måleblade og grunden kan ved øjesyn virke ens, men sætter man et ordentligt målebånd på, kan der sagtens mangle 20-45 centimeter, siger Poul Moesgaard.

Og de centimeter kan måske sætte en kæp i hjulet for drømmehuset.

For de centimeter, som man har på papiret, har man måske ikke på den fysiske grund af forskellige årsager. Eksempelvis kan naboen i årevis have anvendt de centimeter til sin brændestabel.

- Man kan risikere at miste noget af den jord, man har betalt for, hvis en nabo har brugt et stykke af ens jord i mindst 20 år. Så kan personen have vundet ejendomsretten - eller hævd - over det pågældende areal, siger Poul Moesgaard.

Og har man ikke styr på det, inden byggeprojektet går i gang, så kan det få alvorlige konsekvenser.

- Det er jo ærgerligt, hvis man har tegnet et hus, som så kommer til at ligge for tæt på skel, så man er nødt til at lave projektet om. Det kan både forsinke og fordyre det hele, siger Poul Moesgaard.

Derfor er det så vigtigt, at man vurderer de fysiske forhold op imod de nedtegnede på papiret - altså matrikelkortet, lyder rådet fra landinspektøren.

- Hvis der ikke står en skelpæl, så er retspraksis, at man køber det, man kan se. Så derfor bør man overveje at skrive ind i sin købskontrakt, at skellene skal være afmærkede på sælgers regning, siger Poul Moesgaard og fortsætter:

- Det er i princippet en mangel på grunden, så derfor bør sælger påtage sig byrden, siger han.

Ønsker man at ændre på en hævd, så er der mulighed for det. Man kan nemlig både fortrænge og tabe en vundet hævd, fortæller Jan Schøtt-Petersen, der er formand for Danske Boligadvokater.

- Og her kan det spille ind, om en ret er tinglyst eller ikke tinglyst. En hævd er jo der, hvor man uretmæssigt går rundt og hævder over et areal, mens en servitut typisk går ud på, at man eksempelvis har aftalt en brugsret over et areal, siger advokat Jan Schøtt-Petersen.

Tvister om hævd afgøres som oftest ved en skelforretning, hvor en landinspektør afgør, hvor skellet går. Og er en af de stridende parter uenig i afgørelsen, så kan man anlægge et civilretligt søgsmål ved byretten.

Disse tvister kan være en bekostelig affære, da en skelforretning typisk koster mellem 50.000-100.000 kroner.

Og fortsætter tvisten ved domstolene, hober udgifterne sig yderligere op. Man kan dog ofte få økonomisk støtte via sin retshjælpsforsikring, fortæller Jan Schøtt-Petersen.

/ritzau fokus/