Den er god nok: Omlæg dit 3,5 pct. lån

Det var næppe for at spekulere i yderligere nedkonverteringer, at mange boligejere i sin tid optog et 4 pct. eller et 3,5 pct. lån. Men den mulighed er ikke længere så fjern, og holder renterne sig så langt nede som nu, er der udsigt til en historisk konverteringsbølge.

Allerede nu kan boligejere med 4 pct. lån for ca. 140 mia. kr. godt gøre sig klar. Men også boligejere med 3,5 pct. lån har muligheden for en låneomlægning inden for rækkevidde. Det kan blive en realitet, hvis det nye 2,5 pct. lån ender i en fornuftig kurs.

Nyt 30-årigt lån

Fredag besluttede Nykredit at sende et 30-årigt 2,5 pct. lån på banen. Lånet introduceres tirsdag. Det ventes, at Realkredit Danmark og Nordea Kredit følger efter.

I Realkredit Danmark er man i hvert fald langt fremme med beregninger af, hvilke konsekvenser et nyt 2,5 pct. lån vil få.

"Viser de overraskende lave renteniveauer fra slutningen af sidste uge at holde, vil der efter alt at dømme være en fornuftig åbningskurs til låntagerne på 2,5 pct. lånet. Hvis niveauet fra i fredags holder, kan kursen ende i 96-97," siger cheføkonom i Realkredit Danmark, Christian Hilligsøe Heinig til epn.dk.

3,5 pct. lån kan måske konverteres

Stiger kursen yderligere, kan der være en konverteringsmulighed ikke kun for 4 pct. lånere, men også - og højst overraskende - for boligejere med 3,5 pct. lån.

"Indtil videre er det rent gætværk, om vi bliver vidne til en kommende konverteringsbølge fra 4 pct. til 2,5 pct. lån. Det kræver, at renterne holder sig nede - eller måske endda falder lidt endnu," konstaterer Christian Hilligsøe Heinig.

Sker det, er der udsigt til en fornuftig privatøkonomisk gevinst ved konvertering for mange låntagere med fastforrentede 4 pct. lån," mener han.

"Som det ser ud her og nu, skal kursen formentlig blive endnu bedre på et 2,5 pct. lån, før vi også vil se en større bevægelse ned i rente fra 3,5 pct. lånerne," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Opsiger man 4 pct. lånet og får et 2,5 pct. lån i stedet, sparer man ca. 120 kr. om måneden efter skat pr. lånte mio. kr. Samtidig vil man afdrage ca. 600 kr. mere om måneden.

Omkostninger ved omlægning

En lidt lavere månedlig ydelse og et højere afdrag skal imidlertid holdes op imod omkostningerne ved konvertering. Der er udgifter til differencerenter til investor, kurstab ved optagelse af lånet og udgifter til realkreditinstituttet, og samlet set viser det sig, at en konvertering fra 4 til 2,5 pct. med sikkerhed har tjent sig hjem inden for syv år.

"Det holder sig dermed lige akkurat inden for den tidshorisont, vi normalt bruger som en tommelfingerregel i forhold til, om vi generelt anbefaler en konvertering," konstaterer RDs cheføkonom.

Men der skal ikke meget til, før gevinsten kommer langt hurtigere, for tidshorisonten på syv år er konservativ, fordi den forudsætter, at lånet til sin tid indfris til kurs 100 ikke den nuværende eller en lavere kurs.

"I første omgang kan vi dog forsigtigt antage, at man engang i fremtiden ender med at indfri til den kurs, man optog lånet til - altså et omtrent uændret renteniveau. Derved falder den såkaldte "break-even" horisont fra 7 til 2,8 år. Og stiger renterne vil konverteringen have tjent sig endnu hurtigere hjem," siger Christian Hilligsøe Heinig.

Beregningerne forudsætter, at den nye obligationsserie får en vis størrelse og dermed ikke risikerer at blive ramt af indlåsningseffekter.

Konsekvenser ved omlægning

År til break-even ved kurs 100: 7

År til break-even ved aktuel kurs på 2,5 pct. lånet: 2,8.

Kilde: Realkredit Danmark