Lappeløsninger løser ikke unges adgang til ejerboligmarkedet
Finans Danmarks forslag om at inddrage boliglåntageres fremtidige økonomi i vurderingen af personlig kreditværdighed er kun en lappeløsning. En reel løsning er at tilbagerulle den amputering af realkreditten, man gennemførte i 2010.
Dette er en kommentar: Jyllands-Posten har et fast korps af personer, der kommenterer vores samfund. Kommentaren er udtryk for skribentens egen holdning.
Der er ingen tvivl om, at mange unges adgang til ejerboligmarkedet er blevet vanskeliggjort, som der for tiden er megen fokus på. Men det var en helt utilstrækkelig lappeløsning, som Finans Danmark kom med den 26. maj i nyhedsartiklen ”Unges adgang til boligmarkedet skal ikke bremses af unødigt rigide regler”.
Her blev det foreslået, at der i vurderingen af unges kreditværdighed til boliglån via bl.a. realkredit også kunne inddrages deres fremtidige økonomi. Denne lappeløsning vil imidlertid primært være begrænset til unge, der er ved at afslutte deres uddannelse, og som kan se frem til et job med høj sikkerhed og løn.
Folketingets beslutning i 2010 om, at realkreditlån fremover fordrer personlig kreditværdighed, er nok den mest alvorlige bremseklods for ikke mindst unges adgang til ejerboligmarkedet. Ved denne beslutning blev det enestående danske realkreditsystem amputeret, idet hovedideen helt tilbage fra midten af det 19. århundrede om, at realkreditlån kunne ydes mod sikkerhed i boligens værdi, det såkaldte murstensbelåningsprincip, blev afskaffet.
Fra at have en ret til realkreditbelåning (inden for de lovgivningsmæssige rammer) skal man nu kunne gøre sig fortjent til et sådant lån (stå med hatten i hånden) – man skal være kreditværdig!
Dette skifte blev nemlig i 2010 formaliseret i Bekendtgørelse om God skik for boligkredit. Denne bekendtgørelse, seneste version fra 2023, indeholder et helt kapitel, kapitel 6, om kreditværdighedsvurdering. Heri står bl.a.: »En boligkreditgiver må alene indgå en boligkreditaftale med en låntager, hvis resultatet af kreditværdighedsvurderingen sandsynliggør, at låntageren kan overholde boligkreditaftalen.«
Og videre: »Kreditværdighedsvurderingen foretages på grundlag af oplysninger om låntagerens indtægter og udgifter og andre finansielle og økonomiske forhold, der er nødvendige, tilstrækkelige og forholdsmæssigt afpassede.«
Hvad der ligger heri, er uddybet i en vejledning om kreditværdighedsvurdering fra 2021 fra Finanstilsynet og Forbrugerombudsmanden.
Det har haft dramatiske følger for især unge, som ikke kan klares med en lappeløsning. Det er blandt andet kommet frem i en ny AE-analyse ”Ejerboliger i de store byer er i stigende grad for børn af rige forældre” fra den 20. marts 2025.
Mens ejerboligandelen ved boligkøb til børn af rige forældre (de 10 pct. rigeste) fra 2004 til 2024 på landsplan steg fra 9,3 til 12,8 pct., var stigningen markant større i kommuner med høje ejendomsværdier. På Frederiksberg steg andelen fra 28 til 46 pct. og i København fra 21 til 39 pct.
Det er især i perioden efter 2010, at ejerandelen for børn med rige forældre er steget. På landsplan steg andelen fra 2004 til 2010 fra 9,3 pct. til blot 9,4 pct., mens andelen som anført steg til hele 12,8 pct. i 2024.
Det er nærliggende at sammenholde denne udvikling med overgangen til at basere realkreditbelåningen på primært personlig kreditværdighed fra 2010, idet rige forældre jo ofte har både friværdi og personlig kreditværdighed, som kan tjene til finansiering af deres børns huskøb.
Når Finans Danmarks forslag kun kan betegnes som en helt utilstrækkelig lappeløsning, hænger det sammen med, at der overhovedet ikke sættes spørgsmålstegn ved, at realkreditlån fremover fortsat skal baseres på personlig kreditværdighed, hvorfor det stadig vil være et problem for mange unge at få adgang til realkreditfinansiering af boligkøb.
Men det er jo ikke blot unge, der rammes af kravet om personlig kreditværdighed ved realkreditbelåning. Det har nemlig også betydet, at friværdi i en række tilfælde kun kan udnyttes, hvis boligen sælges. Dette er et stort problem for pensionister, som kan have set frem til at blive boende og udnytte friværdien i pensionsfasen, og for personer med midlertidigt faldende indkomster. I det sidst anførte tilfælde kan det ligefrem udløse tvangsauktioner.
Men hermed er ulykkerne eller ulemperne ikke slut. Overgangen til at basere realkreditbelåning på personlig kreditværdighed har også medført bureaukratisk tilvækst.
Forudsætningen for at yde et realkreditlån efter kapitlet om kreditværdighedsvurdering er nemlig – foruden den meget informationstunge og detaljerede undersøgelse af personlig kreditværdighed – at långiveren (realkreditinstituttet) selv skal vurdere den ejendom, der skal belånes.
Og det gælder, uanset hvilken belåningsgrad der bliver følgen. Så selv om belåningsgraden er meget lav (f.eks. under 25 pct.), sættes en sådan vurdering i gang, selv om der næppe er eksempler på, at lån, inden for 25 pct. af ejendomsværdien, nogensinde er blevet nødlidende. I disse tilfælde er den personlige kreditværdighedsundersøgelse i øvrigt også uden reel betydning for långiverens sikkerhed.
I grundlaget for SVM-regeringen blev der lagt meget vægt på, at unødigt bureaukrati skulle afskaffes. Her er et oplagt tilfælde. Det kan dog være relevant her at anføre sammenbruddet i det offentlige vurderingssystem.
Men når et nyt og langt mere retvisende system forhåbentlig snart er på plads, er det tid at handle for Folketinget. Men selv om det offentlige vurderingssystem stadig synes usikkert, er det dog ikke så usikkert, at der kan argumenteres for, at det er nødvendigt med yderligere ejendomsvurderinger og personlige kreditvurderinger, når belåningsgraden f.eks. er under 25 pct.
Realkreditinstitutterne bar selv en del af ansvaret for, at det politisk blev besluttet, at den traditionelle lånemetode med sikkerhed i boligens værdi blev erstattet med realkreditlån baseret på personlig kreditværdighed, som det tydeligt fremgår af bogen ”Andre folks penge” af Niels Sandøe og Thomas G. Svaneborg fra 2013.
Det kan ikke være rigtigt, at almindelige borgere skal bære hovedparten af konsekvenserne af dette svigt. Derfor bør Folketinget træde i karakter og genindføre den traditionelle idé med vores realkreditsystem, dvs. basere långivningen på boligens værdi. Jo højere en del långivningen udgør af boligens værdi, jo højere er risikoen naturligvis for, at lånet kan medføre tab.
Det kan der ganske enkelt tages højde ved, at bidragsprocenten f.eks. stiger med belåningsgraden: f.eks. en grundsats op til 60 pct., en højere sats i intervallet 60-70 pct. og den højeste sats i intervallet 70-80 pct., idet det i eksemplet er forudsat, at der kun kan ydes realkreditlån op til 80 pct. af boligens værdi.