Hjælp din familie: Sælg huset til børnene

Hjælp dine børn ved at sælge dem dit sommerhus, den forældrekøbte lejlighed eller helårshuset til en fordelagtig familiepris – og undgå samtidig gaveafgiften og minimér arveafgiften for dine børn.

Familieoverdragelse af fast ejendom, kaldes det, og det kan være en rigtig god måde at begunstige dine børn på, hvis du har lyst til det. Det handler oftest om overdragelse af et sommerhus, men kan også være din helårsbolig eller den lejlighed, du har købt til dit studerende barn.

LÆS OGSÅ: Tjekliste: Før du flytter sammen med familien

Sælg billigere til børn og børnebørn

Du har lov til at sælge en ejendom til dine børn eller børnebørn 15 pct. under den offentlige vurderingspris.

- Det er en billig måde at give noget af din formue videre på og en mulighed for at give et beløb, der ligger ud over den ramme på 57.800 kr., som en forælder kan give sit barn uden at skulle betale en gaveafgift på 15 pct. til staten, siger Kim Valentin, direktør og rådgiver i Finanshuset Fredensborg.

LÆS OGSÅ: Omkostninger ved at købe bolig

Mange overdrager sommerhuset

Typisk sker en familieoverdragelse, når den ældre generation sælger sommerhuset til børnene. Har sommerhuset for eksempel en offentlig vurderingspris på 1 million kr., må du overdrage det for 850.000 kr. til børnene. Dermed har du allerede videregivet 150.000 kr. uden at skulle betale gaveafgift.

Er en eventuel salgspris højere end den offentlige vurderingspris, kan beløbet, du har videregivet, være endnu større.

- Sådan en overdragelse kan ske uden brug af ejendomsmægler. Det kræver blot, at man får udfærdiget et skøde, fortæller Jan Schøtt-Petersen, boligadvokat hos Ret og Råd i Helsingør og formand for Danske Boligadvokater.

LÆS OGSÅ: Sådan fik vi et bofællesskab

Giv børnene rentefrit lån – og undgå arveafgift

Indgår overdragelsen som en del af en arveplanlægning, kan du vælge at sælge til dine børn ved at give dem et rentefrit lån på købsbeløbet. På den måde skal de ikke have penge op ad lommen.

I stedet udfærdiger du et gældsbrev på det beløb, børnene skylder dig. Og gælden kan du så afskrive med det gavebeløb på 58.700 kr., som du må give hvert af dine børn om året uden afgift.

Husk i den sammenhæng, at hver forælder må give beløbet - det vil sige, hvis I er to forældre, så kan I afskrive jeres børns gæld til jer med 117.400 kr. om året.

- På den måde vil beløbet være afdraget over en årrække, uden at børnene reelt skal betale. De slipper desuden for gaveafgift og for at betale 15 pct. i arveafgift den dag, de alligevel skal arve sommerhuset, fordi det så allerede er deres, påpeger Kim Valentin.

LÆS OGSÅ: Hvad bør du undersøge, når du køber hus?

Pengegave må ikke nævnes i gældsbevis

Hvis du og dit barn udnytter modellen med et rentefrit lån, der afskrives med en årlig gave, må der ikke ved gældsstiftelsen være et fastlagt krav fra barnet på at få et årligt fradrag i form af en pengegave.

Der må altså ikke stå noget i gældsbrevet om, at gælden hvert år afdrages med en pengegave fra dig. Det vil skattevæsenet tage som et udtryk for, at du har givet hele beløbet her og nu, og så skal der betales gaveafgift på alt ud over de 58.700 kr. Gældsbrev og pengegave skal holdes adskilt, så du skal fra år til år tage stilling til, om du vil afskrive gældsbrevet med et gavebeløb.

Lav en samejeoverenskomst ved fællesoverdragelse

Hvis der er flere børn, der skal overtage boligen i fællesskab, anbefaler Kim Valentin og Jan Schøtt-Petersen, at I får lavet en samejeoverenskomst, som fastsætter reglerne for fx fordelingen af brugsretten, og hvad der skal ske, hvis en af parterne ønsker at sælge sin andel.

- Vi ser relativt ofte, at det er svært for en søskendeflok at finde ud af, hvordan de skal køre en fælles ejendom. Derfor kan det være en god idé, at der på forhånd er udstukket nogle retningslinjer, så man ikke ender med, at børnene ikke snakker sammen, advarer Kim Valentin.

Familieoverdragelse af studiebolig med ekstra fordel

En familieoverdragelse kan også være aktuel, hvis du på et tidspunkt har købt en studiebolig til dit barn og beslutter at sælge den videre til ham eller hende. Her påpeger Jan Schøtt-Petersen en ekstra fordel.

- Afhængig af, hvad du i sin tid gav for boligen, kan det være, at du kan sælge den videre til dit barn uden fortjeneste, fordi du må sælge den de 15 pct. under den offentlige vurderingspris. På den måde undgår du at betale skat af en gevinst ved salget.

Samtidig kan det være, at handelsprisen reelt er højere end den offentlige vurdering. Vælger dit barn så at sælge lejligheden videre, skal han eller hun heller ikke betale skat af gevinsten, fordi den såkaldte parcelhusregel betyder, at man ikke skal betale skat af en gevinst på en bolig man selv har boet i, forklarer Jan Schøtt-Petersen.

Overdrag dit helårshus – og bliv boende

Du kan også vælge at overdrage din helårsbolig til dit barn, selvom du bliver boende, men her er der langt flere faldgruber end ved sommerhuset og forældrekøbslejligheden.

- Barnet skal som hovedregel have planer om at flytte ind i huset, når forældrene er væk. For hvis ejendommen bare sælges, uden at man bor der, skal der betales skat af gevinsten, og det beløb kan meget hurtigt overstige arveafgiften på 15 pct., siger Jan Schøtt-Petersen.

Samtidig skal du som forælder bo til leje hos dit barn i en periode, og i den forbindelse skal der betales skat af huslejeindtægten eller en gaveafgift, hvis du som forælder skal bo der gratis.

- Det kan være en god idé at overdrage sit hus til børnene, men det afhænger meget af den enkelte situation. Hvad huset er værd, hvad du skylder i det, om de vil bo der senere og andet. Det er et meget kompliceret regnestykke, så jeg vil klart tilråde, at man får en advokat ind over, hvis man går i den slags tanker. En overdragelse af et sommerhus er langt mere simpelt, siger Kim Valentin.