Århus Elites risikable investering

<p>Hvert år tjener Århus Elite millioner på investeringer i pantebreve. Finanskrisen og nedgangen på ejendomsmarkedet kan få konstruktionen til at vakle, vurderer eksperter.</p>

Århus Elite har investeret massivt i ejendomsmarkedet.



Selskabet har lånt 327 mio. kroner i banken og placeret pengene i pantebreve med sikkerhed i ejendomme.



Forretningen er skruet sammen på en måde, så Århus Elite har særdeles gode mulighed for at tjene penge. Selskabet låner millionerne i Alm. Brand Bank til en rente, der er lavere, end det får igen via afdrag på pantebrevene.



Renteforskellen er sikret via garantier og en kompliceret variabel rentekonstruktion.



Dermed er selskabet sikker på at tjene penge på forskellen i rentesatserne.



Det kan bedst beskrives som en pengemaskine, der årligt forventes at skaffe millioner i kassen.



Indtil videre har det været en god forretning. I det seneste regnskabsår tjente koncernen 2,8 mio. kroner på investeringerne, der foregår gennem de to datterselskaber Århus Elite Cibor Invest A/S og AGF Sponsor ApS.



Det lyder genialt, men i længden kan konstruktionen være risikabel, vurderer en ekspert i pantebreve.



»Selskabet har lavet en pengemaskine. Hvis du låner til en lav rente og placerer til en høj rente, så tror folk, at de kan tjene penge. Man kender det fra almindelige mennesker, som har haft friværdi i boligen og købt aktier for pengene, og så er det gået galt. Man har set det med Roskilde Bank. En eller anden dag, så går sådan en pengemaskine i stykker, og så står nogen med gælden, og aktiverne er ikke meget værd. Det er meget vel det samme, som kan ske her,« siger Jens Lunde, der er lektor ved Institut for Finansiering ved Copenhagen Business School.



»På papiret er det en god stabil indtægt. Risikoen består i, at der ikke er garanti for, at skyldnerne på pantebrevene kan betale deres afdrag. Og jo kraftigere nedgang på de finansielle markeder, jo større er sandsynligheden for, at der vil opstå tab,« siger Professor Hans Henrik Edlund fra Handelshøjskolen ved Aarhus Universitet.



En god forretning

Århus Elite har lavet konstruktionen for at tjene penge. Selskabet budgetterer årligt med at tjene mellem 3 og 3,5 mio. kroner alene på Århus Elite Cibor Invest A/S. Af hensyn til de børsetiske regler vil selskabet ikke oplyse, om turbulensen på ejendomsmarkedet kommer til at påvirke investeringen i pantebreve.



»I de år, Århus Elite har været med i det, har det været en god forretning. Om det bliver sådan i dette regnskabsår, hvor det hele er lidt mere turbulent, det må vi se, når vi kommer med de kommende regnskabsmeddelelser,« siger Torben Bjerre-Madsen, der er bestyrelsesformand for Århus Elite.



Der er flere risici på pantebrevsmarkedet i øjeblikket. Den første fare ligger i, at skyldnerne ikke betaler deres terminer på pantebrevene. Sker det ikke, kan ejendommene ende på tvangsauktion.



Priserne falder i øjeblikket, og derfor kan selv tilsyneladende sikre pantebreve hurtigt forvandles til værdiløse papirer. For at sikre sig bedst muligt imod tab på investeringerne, har Århus Elite investeret i meget sikre pantebreve.



»99 procent af ejendommene ligger indenfor 60 procent af en skønnet markedsværdi,« skriver Århus Elite i sin årsrapport.



Ingen garanti

På papiret er det en relativ sikker investering, men det er ingen garanti mod tab.



»Lånene er i princippet lige så sikre som kreditforeningslån, hvis de ligger indenfor 60 procent af en skønnet markedsværdi. Det bliver først et problem, hvis folk ikke kan betale deres terminer, så kan ejendommene i sidste ende gå på tvangsauktion, og så er det ikke sikkert, at der er dækning til pantet, og så taber man penge på det,« siger Hans Henrik Edlund.



Det har man blandt andet set tidligere i København. I december 2008 blev tre ejendomme i København solgt på tvangsauktion, og her lykkedes det kun at skaffe en pris, der var stor nok til at dække 40 procent af den samlede gæld. Her blev pantebreve for millioner værdiløse.



Det samme kan ske i Århus, hvis priserne fortsætter med at dale.



»Pantebreve, som ligger indenfor 60 procent af vurderingen, er normalt en sikker investering. Hvis alting er lavet efter bogen, så er der på nuværende tidspunkt ingen alarmknapper der ringer, men det kan sagtens ske senere. I disse krisestunder, kan ejendomspriserne komme så langt ned, at de pantebreve også bliver truet, selvom ejendommene er rigtig vurderet fra starten,« siger Jens Lunde.



Garderet mod tab

Århus Elite har allerede selv været ude for, at to af selskabets ejendomme røg på tvangsauktion i 2008, men her led selskabet ingen tab, fordi pantebrevene lå højt i prioriteringen, oplyser bestyrelsesformand Torben Bjerre-Madsen.



Skulle det gå helt galt på ejendomsmarkedet, er det ikke Århus Elite, der ender med den store regning. Selskabet har garderet sig mod store tab ved at placere investeringerne i de to datterselskaber, Århus Elite Cibor Invest og AGF Sponsor Invest ApS, der ved udgangen af seneste regnskabsår havde en egenkapital på 3,9 mio. kroner.



»Hvis man forestiller sig, at hele kongeriget falder sammen, og alle ejendomme falder til en tredjedel af, hvad de var værd før, så vil vi få tab på pantebrevsporteføljen. Men vores samlede risiko er lille. Vi hæfter kun med egenkapitalen i selskaberne,« siger Torben Bjerre-Madsen.



Med livrem og seler

Alm. Brand Bank, der stiller 327 mio. kroner til rådighed for Århus Elites pantebrevsinvesteringer, føler heller ikke, at den løber en stor risiko.



»Det er ikke en risikabel investering. Pengene er investeret meget sikkert. Det var forudsætningen for at oprette det i sin tid, at det skulle være med seler og livrem. Der er meget andet, der er gået galt indenfor det seneste år, men lige præcis den investering, som Århus Elite har lavet, har udviklet sig vældig fornuftigt. Det er ikke noget, der giver os anledning til bekymringer,« siger Peter Reedtz, der er bankdirektør i Alm. Brand Bank.



Han frygter ikke, at ejendommene ryger så langt ned i værdi, at de kommer under 60 procent af markedsvurderingen.



»Vi har været igennem meget modgang på ejendomsmarkedet. Det har vist sig, at vurderingerne holder meget fornuftigt, så der er ingen udfordringer i det. Det, at man har pant i fast ejendom, er jo ingen dårlig ting. Det er kun skidt, hvis man ligger for langt ude, og hvis det er forkerte investorer, man har lånt pengene ud til. Eller hvis det er for optimistiske vurderinger,« siger Peter Reedtz.

null

Mere som dette

Andre læser

Mest læste

Del artiklen