Kinas boligprisboom er ufarligt

Huspriser: Bekymringen over det brølende kinesiske boligmarked er overdrevet.

Peter Lundgreen er direktør i Lundgreen’s Capital, der rådgiver formuende kunder, virksomheder og kommuner i ind- og udland. Firmaet er repræsenteret i Danmark og Kina.

Siden den nuværende kinesiske regering formelt overtog magten for godt et år siden, har den forsøgt at køle ejendomsmarkedet af. Ved plenarmødet i november sidste år indrømmede premierminister Li Keqiang, at alle stramningerne indtil da havde haft ringe indflydelse, og at boligpriserne i nogle områder fortsat var ude af kontrol. Men siden starten af i år er der sket et stemningsskift i visse dele af ejendomsmarkedet. Interessant nok er det primært en selvregulerende kraft, som er i gang.

Det er en reaktion på, at boligpriserne i Kina generelt er steget kraftigt over hele landet gennem de seneste fire år. Grafikkerne nedenfor viser prisstigningerne i storbyerne Beijing, Shanghai, Guangzhou og Shenzhen. I grafikken tv. kan man se, at priserne for en ny bolig er steget med 18-24 pct. gennem de seneste fire år, men alene gennem de seneste 12 måneder var prisstigningen omkring 10 pct.

Samme billede gør sig gældende for brugte boliger med prisstigninger på 22 til 30 pct. siden 2010, men over 10 pct. siden sidste år.

I mindre byer har prisudviklingen været knap så signifikant, men alligevel er de typiske stigninger omkring 15 pct. siden 2010. De kraftige prisstigninger giver endnu en gang uro og er årsag til bekymring.

I 1. kvartal har det vist sig, at stigningerne er fladet kraftigt ud. Således steg priserne kun med 0,1 pct. fra marts til april. I de fire nævnte storbyer var det dog 0,3 pct.

I nogle af de mindre byer er der et reelt overudbud af boliger kombineret med en afventende efterspørgsel. Det har fået mellemstore banker til at begrænse udlåningen til boligkøbere. Nogle rapporter indikerer, at bankerne i ca. 15 af de 25 største byer har indført et lånestop.

Ved indgangen til 2014 hævede de fleste banker desuden renten for førstegangshuskøbere. Tidligere var der typisk en rabat, men nu er det samme rentesats som for andre låntagere. Det er en af de selvregulerende kræfter i det kinesiske boligmarked. En anden del er finansieringen til ejendomsudviklerne.

En stor del af ejendomsudviklerne oplever et stigende pres på deres cash-flow og finansieringsmuligheder. Forskellige informationer tyder på, at kun ca. en tredjedel af ejendomsudviklerne har positivt cash-flow i tiden. Derfor stiger forholdet mellem gæld og egenkapital naturligvis også for branchen generelt. Branchen har gennemsnitligt 85 pct. gæld i forhold til egenkapital, hvilket er det højeste siden 2007.

Af samme årsag afviser mange banker byggeprojekter for tiden, specielt i de mindre byer. Man skal i den kontekst huske, at selv den tidligere regering i Kina havde ønsket en konsolidering blandt ejendomsudviklere. Vi tror stadig, at det kommer, men hidtil har man undgået en del konkurser, dog ikke uden hjælp.

En anden stor finansieringskilde for ejendomsudviklere er fonde, som er organiseret under forsikringsselskaber og banker. Meget tyder på, at de nu kun udlåner til de helt store ejendomsudviklere. Men samtidig holder fondene formentlig hånden under en del ejendomsudviklere, som ellers ville være gået konkurs. Det indikerer årsregnskaberne fra sidste år. F.eks. steg andelen af dårlige udlån hos Ping An Trust fra 0,21 pct. i 2012 til 1,73 pct. sidste år. Hos Citic Trust var udviklingen ikke så signifikant, men til gengæld på et meget højt niveau – fra 7,77 pct. i 2012 til 7,93 i 2013.

De bekymrende egenkapitalforhold blandt ejendomsudviklerne har fået det kinesiske tilsyn med banker (CBRC) til at skærpe opmærksomheden. Dog viser en del stresstest, at banksystemet isoleret set ville kunne absorbere et fald i ejendomspriserne på op til 50 pct. Men det ville naturligvis lamme den kinesiske økonomi og dermed banksystemet grundet afledte effekter.

Man kunne med rimelighed diskutere, hvad der sker, hvis priserne falder tilbage til niveauet i 2010. Alene dette kunne være kritisk, hvis det var tilfældet for hele Kina. Men hvor sandsynligt er det? Nogle prisfald vil forekomme regionalt, men i de store byer er det pt. ikke scenariet.

Drømmen blandt private i Beijing og Shanghai om, at eje deres eget hjem er fortsat stærk. Urbaniseringen i Kina fortsætter, hvilket betyder en evig tilstrømning til storbyerne. Desuden er der en opsparet efterspørgsel. For at begrænse købet af ejerboliger indførte man for få år siden nye regler. I Shanghai skal man have betalt skat i et år for at kunne købe en ejerbolig. Men i Beijing er det fem år, hvilket betyder, at der aktuelt er købedygtige folk, som blot venter på at få lov til at købe så snart de kan.

Gennem de seneste fire til fem år har der flere gange været stærk bekymring over huspriserne i Kina. Hver gang har vi rettelig draget den konklusion, at bekymringen har været overdrevet.

En generel uro om udsigterne for det kinesiske boligmarked vurderer vi p.t. atter en gang ville være overdrevet. Men denne gang er der dog større regionale forskelle, hvor nogle områder ser ud til at blive præget af et overudbud og priskorrekturer. Vi forventer fortsat en konsolidering i branchen for ejendomsudviklere med et stigende antal konkurser. Det forventede vi dog også for et par år siden. Vi er i realiteten mere bekymrede for den negative effekt på privatforbruget, som de stigende huspriser i storbyerne betyder.

Mange huslejer for lejeboliger genforhandles hvert år, så lejerne kan derfor blive ramt af stigende huspriser. Omvendt vil et generelt prisfald på mere end 15 pct. også ramme privatforbruget. Alt i alt passer det med vores forventning om en lavere BNP-vækst sammenlignet med de fleste øvrige lande i finansmarkedet.

Det betyder dog ikke, at man skal undervægte sin allokering i Kina, tværtimod, men det stiller stigende krav til at navigere i det kinesiske marked.

Lundgreen’s Capital rådgiver formuende kunder, virksomheder og kommuner i ind- og udland. Firmaet er repræsenteret i Danmark og Kina.

Andre læser

Mest læste

Del artiklen