Fra drømmehus til mareridt

Byggeriet af et drømmehus kan vise sig at ende som et mindre mareridt, hvis byggeriet foregår på et uoplyst grundlag. En offentlig vej bliver privat, og pludselig har køber en overraskende udgift at døje med.

Artiklens øverste billede
Selv det bedste håndværkertilbud kan blive dyrere end forventet, hvis sælger tilbageholder vigtige oplysninger.

For mange begynder drømmen om det perfekte hus med en gammel rønne. Et faldefærdigt ældre byggeri, der må ryddes af vejen, før det nye drømmehus kan blive opført.

Boligen med den rette størrelse, den rette pris, i det rigtige kvarter og på den rigtige vej. Men der er lige det med vejen. Umiddelbart et uskyldigt element i den større sammenhæng, men sådan er det ikke altid. Som grundejer risikerer man at komme til at hænge på store ekstra udgifter, hvis man bor på en vej, som kommunen vil overdrage fra offentlig til privat vej.

En sådan overdragelse vil nemlig betyde, at grundejeren får ansvaret for at lappe huller i vejen, skaffe lys i gadelampen og renovere kloakkerne. Og med ansvaret følger regningerne. Og med regningerne følger den erkendelse, at grundlaget for handlen har ændret sig, og man sandsynligvis har betalt for meget. En træls erkendelse, så hvordan undgår man det, og hvilket ansvar har sælgeren?

»Udgangspunktet for en handel er, at en sælger skal fortælle om det, der er relevant. Sælgeren skal fortælle om det, som han må opleve, at en køber kunne interessere sig for. Og her betyder driftsomkostningerne rigtig meget,« siger Jan Schøtt-Petersen, der er formand for Danske Boligadvokater. Hvis en kommune har planer om at overdrage en vej fra offentlig til privat, så skal kommunen varsle det mindst fire år forinden.

Derfor vil sælger som regel være bekendt med planerne, når han foretager et salg. Og har sælgeren modtaget et varsel, så er det hans pligt at informere køber om det.

Mæglerens forpligtelser

Det mest effektive redskab mod den ekstra udgift er at engagere en ejendomsmægler i bolighandlen. Hvis sælgeren har ansat en ejendomsmægler, er det simpelthen ejendomsmæglerens pligt at informere en potentiel køber, hvis der er nogen som helst grund til at tro, at vejen i den nærmeste fremtid vil blive overdraget fra offentlig til privat.

Ifølge ejendomsomsætningsloven er ejendomsmægleren forpligtet til at indhente og videregive en række oplysninger om boligen, herunder oplysninger fra kommunen.

»Som det står i loven, så skal ejendomsmægleren indhente oplysninger, der vedrører økonomien. Det gør han ved at indhente det, man kalder et kommunalt ejendomsoplysningsskema, og heri skal kommunen oplyse om, hvilke planer der er for ejendommen. Oplysningsskemaet giver ejendomsmægleren og sælgeren som regel videre til køber, så den vej igennem bør man blive orienteret om det,« siger Jan Schøtt-Petersen.

Det risikable direkte salg

Ejendomsmæglerens professionelle forpligtelser taget i betragtning, så må man erkende, at den største risiko for at overse en vejoverdragelse opstår, når sælger og køber handler direkte med hinanden uden indblanding fra en professionel rådgiver.

Selv om man tidligere har været indblandet i bolighandel, så virker det ikke usandsynligt, at man som lægmand overser eksistensen af noget, der hedder et ”kommunalt ejendomsoplysningsskema”. Og hvis uheldet er ude, og det viser sig, at kommunen har planer om at overdrage vejen, uden at der er blevet taget højde for det i handlen af grunden, så kan det ende bittert i byretten. Og en sådan sag vil hurtigt æde det, man sparede på rådgivning. Umiddelbart vil sælger stå med den dårligste sag efter en handel, hvor ikke alle oplysninger er kommet på bordet.

»Det er reglen, at den, der sælger, har det, der hedder den loyale oplysningspligt. Det betyder, at forhold, som sælger har kendskab til, og man må formode har interesse for køber, dem skal sælger oplyse om. Så hvis det viser sig, at sælger har vidst, at der var en overdragelse på vej, så bliver han erstatningsansvarlig. Når der viser sig at være en ekstrabyrde, så gør man op, hvad det havde betydet for handelsprisen, hvis man havde kendt til det her forhold,« siger Jan Schøtt-Petersen.

Hvis det efter en afsluttet handel viser sig, at køberen hvert år skal bruge 10.000 kr. på vejforpligtigelser, så er der en helt fast rutine for, hvordan køberen vil blive kompenseret. Seneste højesteretsafgørelser viser, at man ganger den årlige ekstrabyrde med en faktor 10, så 10.000 kr. bliver til 100.000 kr.

»Det vil sige, at har man glemt at fortælle om en belastning på 10.000 kr., så kunne man forvente, at køber ville have fået et nedslag i prisen på omkring 100.000 kr. Så er situationen den, at købet har en værdiforringende mangel, der kan give køberen det, man kalder en afslagsbeføjelse, « siger Jan Schøtt-Petersen.

Spørg og giv svar

Umiddelbart kan det lyde, som om køber er i en ubetinget gunstig situation, hvis uheldet skulle være ude. Men virkeligheden er mere kompliceret end som så.

Hvis det viser sig, at køberen ikke har udvist nogen form for interesse i de relevante oplysninger, så kan det være svært at kræve en erstatning. Derfor opfordrer Jan Schøtt-Petersen til en udpræget spørgelyst hos køber.

»Køber bør spørge så meget som overhovedet muligt. Og hvis han ikke selv er i stand til det, så bør han tage en rådgiver med. Det er altid bedre, at køber giver den rigtige pris for en veloplyst ejendom, end at køber skal føre retssag bagefter. Det er ulideligt i længden, når det løber op i tidsforbrug, ærgrelse og dårlig nattesøvn. Som køber skal man ikke bare lukke øjnene og tænke, at udgiften alligevel ender på sælger bagefter. Undersøg, hvad der kan være omkring den her ejendom. Og hvis det ikke forekommer, så forlang et kommunalt ejendomsoplysningsskema,« siger Jan Schøtt-Petersen.

Andre læser

Mest læste

Mest læste Finans

Del artiklen

Giv adgang til en ven

Hver måned kan du give adgang til 5 låste artikler.
Du har givet 0 ud af 0 låste artikler.

Giv artiklen via:

Modtageren kan frit læse artiklen uden at logge ind.

Du kan ikke give flere artikler

Næste kalendermåned kan du give adgang til 5 nye artikler.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke gives videre grundet en teknisk fejl.

Ingen internetforbindelse

Artiklen kunne ikke gives videre grundet manglende internetforbindelse.

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du give adgang til 5 låste artikler om måneden.

ALLEREDE ABONNENT?  LOG IND

Denne funktion kræver Digital+

Med et Digital+ abonnement kan du lave din egen læseliste og læse artiklerne, når det passer dig.

Teknisk fejl

Artiklen kunne ikke tilføjes til læstelisten, grundet en teknisk fejl.

Forsøg igen senere.