Han har kulegravet de udskældte grundvurderinger: »Det er den mindst uperfekte model«

Ejendomsbranchen raser over skattevæsenets skæve grundvurderinger på erhvervsejendomme, og en stribe erhvervsorganisationer bakker op om kritikken.

Alligevel anbefalede en ekspertgruppe anført af økonomiprofessor og tidligere overvismand Peter Birch Sørensen tidligere på måneden politikerne at fortsætte med at bruge metoden.

»Det er den mindst uperfekte model,« siger Peter Birch Sørensen i et interview med Finans efter den seneste tids blæst om de udskældte grundvurderinger.

Hidtil har den offentlige debat om de nye ejendomsvurderinger stort set kun omhandlet ejerboliger, men den store omkalfatring af ejendomsbeskatningen i Danmark har også betydet nye vurderinger på erhvervsejendomme, og de har været ramt af nogle af de samme problemer som ejerboliger.

Som noget helt nyt skal der nu kun laves grundvurderinger på erhvervsejendomme.

Men fordi der ikke er megen handel med erhvervsgrunde, besluttede Folketinget, at erhvervsejendomme i stedet skulle vurderes som ubebyggede boliggrunde med et fast nedslag (den såkaldte skaleringsfaktor) udmålt i forhold til, om ejendommen f.eks. er en kontorejendom eller en fabriksejendom.

Samtidig blev der nedsat en arbejdsgruppe, der skulle undersøge, om det måske alligevel ville være muligt at finde en model, der baserede sig på handelspriser. Peter Birch Sørensen blev formand for gruppen, og efter mere end to og et halvt års arbejde afleverede gruppen sin rapport til skatteministeren i denne måned.

Arbejdsgruppen bestod af fem medlemmer, men kun de fire kunne finde enighed om at anbefale at fortsætte den nuværende model. Det femte medlem, advokat Thomas Booker, kritiserede modellen for at være »reduceret til ren matematik uden realitet i virkeligheden«, og han foreslog en alternativ model, hvor skattevæsenet benytter sig af handelsdata, når de rent faktisk er til stede.

Men flertallet anbefalede som nævnt at fastholde den nuværende model - dog med nogle få justeringer.

»Vi undersøgte en lang række mulige alternativer, og vi kom frem til, at der ikke findes nogen perfekt model i praksis,« siger han.

Arbejdsgruppen havde en følgegruppe med repræsentanter fra 11 organisationer såsom Dansk Erhverv, Danske Advokater, DI og EjendomDanmark, der tilsluttede sig Thomas Brookers kritik af den eksisterende model.

»Den kritik har vi taget ret alvorligt,« siger Peter Birch Sørensen, som fortæller, at arbejdsgruppen har diskuteret den med følgegruppen undervejs.

»Vi kan godt se, at der er svagheder ved den nuværende model, men realiteten er bare, at de alternative modeller har endnu større svagheder,« siger han.

Følgegruppen mener jo, at den nuværende model kommer frem til værdier, som afviger fuldstændigt fra de reelle markedsværdier. Har de uret?

»Vi anerkender i rapporten, at der kan være nogle skævheder, fordi forholdet mellem erhvervsgrunde og boliggrunde godt kan variere på tværs af landet. Derfor anbefaler vi også, at man skaffer nogle bedre data, så man om muligt kan lave en geografisk differentiering,« siger Peter Birch Sørensen.

Han minder samtidig om, at grundvurderingerne tager udgangspunkt i værdien for slutbrugeren og ikke for en investor, der skal bruge penge på at udvikle og byggemodne grunden. Det sker for at sikre skattemæssig ligebehandling mellem ejere og lejere.

»Så selv hvis man havde mange flere data for priser på ubebyggede grunde, ville man stadig være nødt til at skulle lægge noget til, og i nogle tilfælde vil det være ganske betydelige beløb,« siger professoren.

Torsdag beskrev Finans, hvordan en kontorejendom i Kgs. Lyngby blev handlet tidligere i år til 41 mio. kr. Men skattevæsenet har vurderet grunden alene til 85 mio. kr., som der nu bliver opkrævet grundskyld og dækningsbidrag på baggrund af.

Peter Birch Sørensen vil ikke forholde sig til den konkrete sag, da han ikke kender detaljerne, men han minder om, at ejendomsvurderingerne er blevet forsinket, og derfor har Vurderingsstyrelsen indtil videre kun udsendt foreløbige vurderinger, der vil blive efterkontrolleret og om nødvendigt rettet.

Først senere kommer de endelige vurderinger, der i højere grad skal forholde sig til de konkrete forhold vedrørende den enkelte ejendom.

»Jeg vil umiddelbart tro, at sådan et eksempel vil blive taget ud til manuel efterkontrol af, om der er noget, man har overset. Men jeg kan da godt forstå, at det vækker undren,« siger han.

Arbejdsgruppen blev under sit arbejde også konfronteret med 10 eksempler på ejendomme, hvor de foreløbige vurderinger syntes at ramme langt forbi handelsværdien.

I en enkelt sag havde en ejendom fået en foreløbig grundvurdering, der var over 7 gange højere end den værdi, fagkyndige fra Vurderingsankenævnet var kommet frem til så sent som i 2019.

Men det er sager, som ofte er specielle, og hvor grundene blev værdisat ud fra andre principper end de nuværende, og derfor valgte arbejdsgruppens flertal ifølge Peter Birch Sørensen valgte ikke at lægge vægt på dem i deres konklusioner.

Men synes du, det er en god måde at beskatte virksomheder ud fra, hvad noget i en teoretisk beregning måske kunne være værd frem for, hvad den rent faktisk er værd?

»Det er i hvert fald indtil videre den bedste praktiske måde at gøre det på. Dermed ikke sagt, at det er perfekt, men vi dokumenterer i rapporten, at der er en klar og tydelig sammenhæng mellem udviklingen i priser på ejerboliger og erhvervsejendomme,« siger han.

»Fordelen er jo, at man kan udnytte det store datamateriale om priser på ejerboliger. Hvis man i stedet tog direkte udgangspunkt i handelspriser på ubebyggede erhvervsgrunde, så er der så få observationer, at der vil komme et enormt stort element af skøn. Når der observeres en handel et sted i landet, hvor der ikke har været nogen i mands minde, vil det kunne føre til meget store spring i vurderingerne, som kan virke forstyrrende og give usikkerhed for grundejerne,« siger han.

»Det kan godt være, at modellen ikke rammer helt præcist - det gør den givetvis ikke - men der er i hvert fald en værdifuld forudsigelighed i, at man som køber af en erhvervsgrund kan orientere sig om boliggrundværdier i området og dermed få en klar fornemmelse af, hvordan grunden vil blive vurderet.«

I skriver jo i rapporten, at grundskyld sikrer, at samfundet får del i de værdistigninger, der følger af den almindelige fremgang i velstand. Men hvis grundvurderingerne ikke afspejler reelle handelsværdier, falder den forudsætning så ikke til jorden?

»Der må jeg igen henvise til, at der på landsplan er en klar sammenhæng mellem prisudviklingen for erhvervsejendomme og boligejendomme. Det ville også være mærkeligt, hvis der ikke var.«

I har jo været underlagt nogle begrænsninger i jeres arbejde, fx at den foreslåede model ikke måtte give yderligere forsinkelser i ejendomsvurderingerne eller ændre ved statens provenu. Ville I være kommet frem til samme konklusion, hvis I ikke havde været underlagt de begrænsninger?

»Ja, det tror jeg, for vi har faktisk fordomsfrit undersøgt seks forskellige modeller, og vi har ikke følt, at de restriktioner har forhindret os i at pege på en anden metode. Det er klart, at der nok ikke havde været den store appetit på at udvikle et nyt it-system, hvis vi havde foreslået et helt andet vurderingsprincip, men det har ikke været afgørende for vores anbefaling,« siger han.

Du er jo også skatteyder i dette land. Er du fuldstændig tryg og komfortabel ved, at vi bruger denne model til at beskatte ejere af erhvervsejendomme?

»Jeg kan i hvert fald ikke se noget bedre alternativ med det nuværende datagrundlag, og hvis vi kan få tilvejebragt flere markedsdata, så vi kan videreudvikle på skaleringsfaktorerne, så mener jeg, at det er en udmærket metode. Den vil også give større præcision, efterhånden som Vurderingsstyrelsen får indarbejdet alle detaljer om de faktiske udnyttelsesmuligheder for grundene i deres it-system.«

Du kan læse hele rapporten fra arbejdsgruppen her.