218.000 boligejere spiser af deres gevinst i ventetiden på lavere renter
Det går så godt med økonomien, at et større fald i de lange boligrenter kan ligge flere år ude i fremtiden.
Knap 218.000 boligejere har ifølge Nationalbanken valgt at konvertere op til en højere kuponrente for at mindske deres boliggæld. Nu ”spiser” de af gevinsten, mens de venter på, at den lange rente skal falde igen, så de kan lægge om til en lavere rente.
Men det kan have lange udsigter, selv om Den Europæiske Centralbank netop har sænket de korte renter med 0,25 procentpoint.
»Der er lige nu ikke meget, der tyder på, at de lange renter skal ned. Så de kan komme til at ruste sig med tålmodighed og huske, at det er spekulativt at opkonvertere med henblik på at kunne vende tilbage til en lavere rente senere,« siger lektor Bjarne Astrup Jensen, der i mange år har forsket i renter ved CBS.
Nordea har beregnet, at hvis man i juli 2022 opkonverterede sit 0,5 pct. fastforrentede lån til et 4 pct. lån, så er godt 20 pct. af gevinsten nu væk.
»Omkring 20 pct. af gevinsten er væk for nogle af de første, der lagde om. Men du kan også sige, at de har 80 pct. af gevinsten tilbage. Selv hvis man ikke kan nedkonvertere det næste par år, vil det meste af gevinsten være tilbage for boligejerne,« vurderer Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea.
Nordeas beregninger viser, at opkonverterede man i stedet sit 1 pct. lån til 5 pct. i maj 2023, er 8-10 pct. af gevinsten spist op, afhængig af om lånet er med eller uden afdrag. For mange af dem, der har valgt at konvertere op, vil gevinsten være spist i 2031-2033.
For nylig skrev vismændene, at de frem mod 2030 ventede et fortsat renteniveau for de lange renter på over 4 pct. På det tidspunkt vil nogle boligejere have spist det meste af reduktionen af deres boliggæld op ved at betale højere ydelser på det nye lån.
Cheføkonom i Totalkredit, Sune Malthe-Thagaard, vil blive meget forundret, hvis der ikke kommer muligheder for at konvertere ned inden 2030, fordi de lange renter plejer at svinge en del. Men han siger, at man måske skal indstille sig på en højere rente.
»Vi venter ikke noget større rentefald på den lange rente, men renten siver lige så stille, og vi vil ikke afvise, at der kan komme et 3 pct.- eller 3,5 pct.-lån inden for det næste år, fordi 4 pct.-lånet kommer over kurs 100. Og så giver det mening at lægge om for dem i 5- og 6 pct.-lån. Man får måske ikke så gode muligheder for at nedkonvertere, som man drømte om for et år siden. Men jeg venter, at der vil blive mulighed for at sænke sin ydelse lidt i løbet af de kommende år,« vurderer Sune Malthe-Thagaard.
Nordea venter, at den lange rente i løbet af det næste år gradvist vil sive, men forblive på 4 pct. lån som nu. Og Lise Nytoft Bergmann ser ikke tegn i økonomien på et rentefald det næste par år.
»Den lange danske rente er mere påvirket af jobmarkedet og inflationen i USA end af, om Den Europæiske Centralbank sænker den korte rente. Og det går ret godt i USA – og Danmark. Aktiviteten er høj, arbejdsløsheden er lav, og der er pres på lønningerne,« konstaterer Lise Nytoft Bergmann
Hun ser dog ingen grund til at fortvivle, hvis man venter på lavere renter.
»Ganske vist venter vismændene en stabil rentesituation. Men de siger ikke noget om, hvilke udsving der er inden for de enkelte år. Der opstår hele tiden begivenheder, der påvirker renten. Det har vi til overflod set gennem de seneste år,« siger hun.
Jyske Bank venter, at 4 pct.-lånet bliver toneangivende det næste års tid.
»Der er ingen tvivl om, at flere af dem, der konverterede op i fast rente, venter på rentefald. Den lange rente ser dog mest sandsynligt ud til at være stabil på nuværende niveau. Det udelukker imidlertid ikke, at en 3,5 kan komme i spil, hvis der pludselig kommer nogle nyheder eller sker en hændelse, der skubber til forventningerne,« siger boligøkonom Mikkel Høegh, Jyske Bank.
Han minder om, at dem, der konverterede op i 6 pct.-lån, har fået muligheden for at gå ned i 4 pct. fastforrentede lån.