Hvornår kommer næste boligboble, og hvornår brister den i en krise?

Dette er en kronik skrevet af en ekstern kronikør. Jyllands-Posten skelner skarpt mellem journalistik og meningsstof. Vil du skrive en kronik? Læs hvordan her.

Boligbobler kommer med mellemrum. Vi oplevede en stor boble fra 2005-2008 og tidligere en fra 1983-1986. De begynder med ca. 20 års mellemrum, og den næste må begynde omkring 2025 og frem til 2028/29.

Men så ligetil er det nu alligevel ikke. Priserne på boliger bestemmes af en række vilkår, hvor renten er et af de vigtigste. Rentestigninger oven på den kraftigt stigende inflation, der fulgte efter covid-19-nedlukningerne og prispresset efter krigen i Ukraine, påvirkede priserne.

Stigende korte renter brugte centralbankerne for at dæmpe inflationen, og det lykkedes godt i EU, mens den lange rente, der har været afgørende på boligmarkedet, bestemmes af FED, den amerikanske centralbank. Den lange 30-årige rente er fortsat relativt høj på omtrent 4 pct.

Den højere lange rente har dæmpet boligmarkedet uden for de store byer, mens flekslån baseret på den korte rente er blevet dominerende i de store byer – i særlig grad i København.

Den lange rente er afgørende for byggeriet. Når den lange rente er høj, falder igangsætningen af nyt boligbyggeri kraftigt. Mens der i juni 2022 var 2,8 mio. kvm etageboliger under opførelse, var der blot 800.000 kvm i juni 2025. Nye tilladelser og påbegyndelse af byggeri er i samme periode faldet til under det halve. Faldet indtraf i sommeren 2023, da renterne var steget.

Derfor kommer der ikke ret mange nye ejerlejligheder og lejeboliger ud på markedet i de kommende år. Der er kun de 800.000 kvm under opførelse, som kan gøres færdige. Samtidig påbegyndes alt for lidt for tiden. Bunden blev nået i juli 2024 med ca. 6.700 kvm. Det vil sætte sig spor i udbuddet af ejerlejligheder de kommende 3-4 år.

Det fuldførte byggeri er først begyndt at falde for alvor på det seneste. Det betyder, at det store boom af påbegyndt nybyggeri fra 2021-22 nu er slut. Faldet i udbuddet af nye ejerlejligheder bliver kraftigt og tydeligt.

I København er der færre ejerboliger end i resten af landet. I den landsdel, der kaldes Byen København, udgør ejerboliger 22 pct. af alle boliger i 2025, ejerlejligheder blot 16 pct. af alle lejligheder. Det har stort set ikke ændret sig de seneste 15 år. I hele landet udgør ejerboliger 47,5 pct. af alle boliger, og i Region Hovedstaden udgør ejerboliger 37,5 pct. af alle boliger.

Så der er få ejerboliger i København. Samtidig er der ikke bygget ret mange flere de seneste fem år, selv om priserne har været stigende. Der er kun bygget ca. 5.500 nye ejerlejligheder og ca. 16.000 nye lejeboliger. De tal falder kraftigt fremover.

Det betyder, at der bliver stor mangel i hovedstaden på ejerlejligheder, en ret eftertragtet boligform og ejerform. Dermed skabes et efterspørgselspres, da befolkningen i hovedstaden samtidig er voksende pga. fødselsoverskud og nettoindvandring. Der er dog netto fraflytning fra København til resten af landets kommuner.

Prisen på en bolig – de kroner, man betaler for boligen – er ikke hele regnestykket. De månedlige omkostninger ved at sidde i boligen i form af renter, afdrag, bidrag til realkredit, forbrugsudgifter og skatter er afgørende. Købergodkendelserne i bankerne og de særlige belåningsregler i storbyområder som København og Aarhus fremhæver dette. Her regner man baglæns fra budget til mulig købspris på boligen. Stiger de samlede månedlige udgifter, så falder priserne på boligerne.

Boligkrisen fra 1979-1982 blev skabt af stigende renter, der førte til prisfald. Krisen fra 1987-1993 blev skabt af ændrede belåningsregler for realkredit og ændrede skatteregler i den såkaldte kartoffelkur fra efteråret 1986. Boligkrisen fra efteråret 2008 blev skabt af finanskrisen samt af indførelsen af afdragsfrie realkreditlån i efteråret 2003, der satte boblen i gang.

I dag stiger priserne igen og ret hurtigt, selv om renten er en hel del højere end for 3-4 år siden, da vi oplevede både negative korte renter og en lang rente på 0,5 pct. Er vi på vej mod en boble?

Bobler skaber vi selv som mennesker. Der er ikke naturkræfter involveret. De fleste bobler skabes ved alt for meget tro på markedet, og krisen bagefter skabes af efterfølgende skepsis og mistro. En medvirkende faktor til boligboblen fra 2003-2008 var den unge generation, der købte bolig i disse år. De var børn under krisen i 1987-1993 og havde ingen erindring om prisfald og boligkriser. Krisen kom som et chok for dem.

Den næste boble og sammenbrud kommer, når vi har fået en ny ung generation ud på boligmarkedet, der ikke kan huske krisen fra 2009-2013. Da unge mennesker i stigende grad bor til leje, sker det først, når nogle af disse generationer for alvor kommer i etableringsalderen. Det sker i de kommende år.

De nuværende stigninger kommer efter en nedgang i 2022, da renten steg, så det ser ikke så usundt ud. Der er gang i boligmarkedet i København, Aarhus og øvrige større byer. I Byen København går det hurtigt, og kvadratmeterprisen på en ejerlejlighed på Frederiksberg har passeret 72.000 kr. pr. kvm.

Efter dykket i 2022 er priserne steget med 20 pct. siden lavpunktet i 2022/23. Det ligner stigningerne inden finanskrisen og stigningerne under covid-19-nedlukningerne. Priserne er i dag 11-12 gange så høje som i 1993 – lige efter den tids boligkrise.

Den faldende rente siden 1992 betyder ca. 2,5 gange så høje priser, inflationen har betydet dobbelt så høje priser, og en voksende rigdom i befolkningen gør os omtrent dobbelt så rige som i 1992. Samlet set gør dette, at prisstigninger på lang sigt ser rimelige ud.

De faktiske priser i København ligger mellem prisen med fastforrentning og prisen med rene flekslån set i forhold til 1992. Priser er høje, men ikke virkelig unormale. Boligmarkedet er ikke gået amok i de store byer.

Så det er nu, at boblen kan begynde

Men det er nu, at boblen begynder. Alle betingelser er til stede i de kommende tre år:

Det kan danne grundlag for kraftige stigninger i priserne på ejerlejligheder fra 2025-2029.

Hvis den lange rente falder yderligere pga. nedgang i væksten i USA, eller flekslånsrenten baseret på den korte rente i EU kun stiger langsomt, kan det tage noget af trykket af boblen.

En anden ventil på trykket er øget udflytning af børnefamilier fra København. Det har virket de senere år med et flytteunderskud på op mod 6.500 personer om året. De unge flytter ind til hovedstaden, og børnefamilierne flytter ud. Det kan fjerne noget af presset på boligmarkedet.

Man kan også bygge sig ud af de kommende problemer, men det er sådan set allerede for sent for de kommende tre-fire år. Så hold skarpt øje med prisstigninger de kommende tre år. Brister boblen først, er det for sent.