5 pct.-lån er et dårligt varsel: Dyrt at spekulere i boligrenten
Strømmen mod rentetilpasningslån har taget til i styrke. Den adfærd er risikabel i en tid, hvor renteuroen er på sit højeste.
Dette er en kommentar: Jyllands-Posten har et fast korps af personer, der kommenterer vores samfund. Kommentaren er udtryk for skribentens egen holdning.
- Vidste du, at alle tre 5 pct.-lån var i spil i denne uge? Nej vel, men det var de - torsdag. Fredag var det kun lånet med afdragsfrihed.
- Vidste du, at renten på et F1-lån er sneget sig op mod 4 pct., og at F3- og F5-renterne igen ligger omkring 3,2 pct.?
- Vidste du, at et F-kort-lån kan være dyrere end et lån med fast rente?
Boligrenterne svinger – det er ikke nyt, og det er naturligt. Men på et boligmarked med større og større usikkerhed er en rente tæt på 5 pct. giftigt. Det er ikke relevant at tale om krise, afmatning er det rigtige ord.
Afmatning er ikke et problem, det kendes også fra aktiemarkederne og er en naturlig del af en økonomisk cyklus. Man kan også kalde det eftertanke. Men det er tydeligt efterhånden, at renten spiller en langt større rolle end den nye boligskattereform.
Det budskab bliver tydeligere og tydeligere, og det var netop dette tema, som Nykredits chefanalytiker Mira Lie Nielsen fokuserede på, da hun i denne uge kommenterede de nye salgstal fra Boligsiden.dk. Salget var lavt, men trods alt bedre i 1. kvartal end samme periode sidste år. Forklaringen er, at de voldsomme rentestigninger i 2022 efterlod boligmarkedet i chok.
Rentestigningerne var nemlig meget store, konstaterer Mira Nielsen: »Det fortæller os, at slaget fra rentestigningerne trods alt ramte handlerne hårdere, end det vi ser nu,« vurderer hun.
Rigtig mange boligejere spekulerer i, at renten vil falde. Den beslutning har sit udgangspunkt i, at det længe har været forventningerne, at centralbankerne vil sænke styringsrenterne i år.
Efter at realiteterne har indfundet sig, har økonomer og analytikere nu sænket forventningerne til, hvor mange rentesænkninger der kommer i år. Det kan være en af forklaringerne på, at kun 12 pct. af danskerne har planer om at købe bolig, mener ejendomsmæglerkæden Home, der netop via YouGov har spurgt til danskernes købelyst.
Rentespekulationen kan aflæses direkte i boligejernes låneadfærd. I 1. kvartal af 2024 omlagde danskerne boliglån for 33,4 mia. kr., viser nye tal fra Finans Danmark. Og nu kommer vi til det. Af dem, som omlagde, valgte godt 49 pct. et lån med variabel rente. Det er næsten 16 pct.-point flere end for blot et år siden.
F-kort-lånet, som det hedder i Totalkredit, har været det helt store hit. Det får ny rente hvert halve år, og når de omvandrende og meget talende excelark på finansmarkederne nærmest forudser lavere rente, giver det god mening ikke at binde sig i længere tid. Renten vil jo falde - ikke sandt?
Ikke hvis man tager udgangspunkt i de seneste økonomiske nøgletal. Der er ingen - og det var ingen - tegn på, at kampen mod inflation er overstået - tværtimod. Det vil holde renterne oppe.
Lønningerne er steget kraftigt og for at betale dem, vil mange virksomheder formentlig sætte priserne op. Det vurderer i hvert fald Tore Stramer, der er cheføkonom for Dansk Erhverv. En anden og bestemt ikke uvæsentlig faktor er energipriserne.
Normalt vil krige og anden uro i verden presse renterne ned, fordi investorer søger i sikkerhed. Men når vi taler om Mellemøsten, hvor olien flyder i rigeligt mål, er situationen en anden. Fredag morgen steg oliepriserne således 3 pct., alene fordi Israel havde sendt raketter og droner ind over Iran.
Krig og uro i Mellemøsten er et tveægget sværd for renteudviklingen. Renteusikkerheden vil fortsætte, det kan der ikke være tvivl om. Det er boligejere med F3- og F5-lån for 16 mia. kr. nødt til at forholde sig til snart. De skal have ny rente og vil opleve, at de skifter fra en svag negativ rente til en ny omkring 3,2 pct.
Hvis de synes, det er for meget med en horisont på tre eller fem år, kan de overveje at rentegamble endnu mere med det før omtalte F-kort. I så fald ryger renten op i 4,2 pct. uden garanti for, at den falder, når der skal rentetilpasses til 1. juli. Det seneste tal, jeg har læst, er en forventning om en ny rente på 3,5 pct. Det er altså stadig dyrere end andre rentetilpasningslån, og noget kunne tyde på, at det bliver endnu dyrere.
Og hov. Nogen begynder at tale om rentestigninger, og det er ikke hvem som helst. Det er to direktører fra den amerikanske centralbank, der med et budskab om rentefald tidligst mod slutningen af 2024, og at renteforhøjelser ikke kan udelukkes, har skabt fornyet usikkerhed. I Jyske Markets betegner man udtalelserne med ordene: »hårde toner.«
Lidt kuriøst. Mens jeg skriver denne artikel, sender Nordeas cheføkonom Helge Pedersen en analyse ud med denne sætning: »Der er opstået tvivl på de finansielle markeder om, hvor meget pengepolitikken bliver lempet i USA.«
Hvad kan vi så bruge al den rentesnak til? To ting:
- Aldrig at disponere boligkøb eller rentebeslutninger på baggrund af prognoser, og det var aldrig. De mange, der har valgt helt kort rentebinding betaler i øjeblikket dyre lærepenge og betaler stort set det samme eller lidt mere end, hvis de havde valgt et lån med fast rente.
- Overvej at gå på kompromis med drømmehuset, hvis du vil købe. Strammes budgettet til bristepunktet, risikerer det at sprænges, hvis ikke renterne falder igen, og hvis ikke husstanden får klækkelige lønforhøjelser.
Verden er usikker, men der er ingen grund til selv at bidrage til usikkerheden.