Da bankerne gik ind i realkreditten, forsvandt medlemmernes indflydelse stykke for stykke

Dette er en kommentar: Jyllands-Posten har et fast korps af personer, der kommenterer vores samfund. Kommentaren er udtryk for skribentens egen holdning.

Realkreditten har tjent det danske samfund godt siden udbredelsen fra midten af det 19. århundrede. Det har muliggjort, at langt flere fik gode boligforhold. Dette er især sket ved, at finansieringsomkostningerne blev betydelig lavere end ved andre finansieringsformer, men også ved, at realkreditlån indtil for få år siden ikke krævede personlig sikkerhed.

De lavere finansieringsomkostninger hænger sammen med, at realkreditobligationer har stor sikkerhed, næsten på niveau med statsobligationer.

Realkreditinstitutter, mellemleddet mellem låntagerne og långiverne (obligationskøberne), forsyner realkreditobligationerne med en nærmest guldrandet sikkerhed via først og fremmest to forhold: først ved at obligationerne har kollektiv sikkerhed i alle de ejendomme, som ligger til pant for lånene i den pågældende obligationsserie.

Realkreditinstitutterne fungerer derfor også som en art forsikringsselskaber for deres obligationer. Sikkerheden styrkes for det andet ved, at der altid har været grænser for, hvor store lån realkreditinstitutterne kan tilbyde i forhold til ejendomsværdien, hvortil kommer, at realkreditinstitutterne skal have en vis egenkapital.

I realkredittens lange historie i Danmark er der ikke eksempler på, at forpligtelserne over for obligationskøberne ikke har holdt. Det er naturligvis noget, långiverne/obligationskøberne er opmærksomme på.

Det er denne sikkerhed, der gør, at obligationskøberne er tilfredse med en lavere rente, end placering i f.eks. private pantebreve ville muliggøre. Hertil kommer minimale administrationsomkostninger forbundet med placering i realkreditobligationer.

Derfor er realkreditobligationer attraktive for betydelige købere, for hvem betalingssikkerheden og de minimale administrationsomkostninger er meget vigtige. Dette har vi i de seneste år fået meget tydeligt demonstreret ved, at renten på realkreditobligationer har været tæt på nul.

Oprindeligt og helt indtil starten af 1990’erne var realkreditinstitutionerne organiseret som foreninger eller som selvejende institutioner. En ny lov om realkreditinstitutter fra 1989 gjorde det muligt at omdanne hidtidige realkreditinstitutter til aktieselskaber, ligesom nye realkreditinstitutter skulle være aktieselskaber.

Men hermed stoppede udviklingen med reduktion af medlemsindflydelsen, dvs. afdemokratiseringen, ikke.

Allerede i 1990 blev der åbnet op for finansielle supermarkeder ved, at f.eks. banker herefter kunne drive realkreditinstitutter som datterselskaber. Og fra 2000 blev bestemmelsen om, at foreninger skulle have mindst halvdelen af stemmerne i realkreditaktieselskaber, ophævet.

Dette har efterhånden medført, at to af de daværende tre største realkreditinstitutter – Realkredit Danmark og BRF – blev datterselskaber i finansielle institutioner eller supermarkeder, Realkredit Danmark i Danske Bank fra 2000 og BRF i Jyske Bank fra 2014 med navneændring til Jyske Realkredit A/S.

I Nykredits realkreditaktieselskab er medlemsdemokratiet også blevet drastisk reduceret ved bl.a. vedtægtsændringer for foreningen, der ejer Nykredits realkreditaktieselskab, når medlemmerne protesterede mod ledelsens uansvarlige dispositioner, se bl.a. artiklen ”Demokrati i medlemsbaserede organisationer – med Nykredit som eksempel” i Årsskrift 1994 fra Foreningen for Andelsstudier.

Bankernes indtog i realkreditten har også medvirket til, at realkreditlån på mange måder er blevet individualiseret som almindelige banklån, hvor låntagerens individuelle situation inddrages, især de økonomiske forhold.

Før aktieselskabsformens indtog indgik individuelle personlige forhold ikke obligatorisk i adgangen til realkreditlån. Der blev taget udgangspunkt i ejendomsværdien, den såkaldte murstensbelåning. Risikoen for realkreditinstitutterne, ved at låntagere ikke kunne overholde deres betalingsforpligtigelser med evt. tvangssalg til følge, blev begrænset af, at der var grænser for såvel belåningsgraden som lånenes løbetid.

Kreditforeninger kunne i mange år udlåne op til 60 pct. af ejendomsværdien, og i en længere periode kunne løbetiden være helt op til 60 år, som senere blev begrænset til 30 år.

Såvel belåningsgrænser som løbetider blev med mellemrum ændret ved lov. Det skete bl.a. i 1970 ved overgangen fra trelagsbelåning via kreditforeninger, hypotekforeninger og reallånefonde til et-lags-belåning.

En naturlig måde at tage højde for, at risikoen stiger med belåningsgraden i et et-lags-belåningssystem, er at lade administrationsbidraget, der også kan dække risikodelen (forsikringselementet), stige trinvis i takt med belåningsgraden, der maksimalt kunne fastsættes til f.eks. 80 pct. af ejendomsværdien.