Boligejere uden formue kan købe større bolig med de dyreste lån

Dette er en kommentar: Jyllands-Posten har et fast korps af personer, der kommenterer vores samfund. Kommentaren er udtryk for skribentens egen holdning.

Det er dyrt at være fattig, men billigt at være velhavende, når man skal have et boliglån.

Forskellene er så store, at velhavere eller deres børn i stigende grad vil dominere de lækre adresser eller de rosévin-optimale sommerhusområder med havudsigt.

For alle andre, er der ikke frit valg. Sommerhuset har ikke havudsigt, men havkig fra toppen af søjlegrannen i haven.

Og det nytter heller ikke, at de har gemt fem års studielån, bruger de sørgelige rester af en inflationsudhulet børneopsparing eller har fået en ”skilling” fra en behjertet bedstefar eller -mor,

Velkommen til det danske boligmarked anno 2020.

Jeg har ikke ondt af førstegangskøberne. Tværtimod har jeg ved en tidligere lejlighed bedt de unge førstegangskøbere om at tørre øjnene, hvis de med en sygeplejerske- og gymnasielærerløn ikke har råd til at købe drømmelejligheden på Østerbro til 5 mio. kr.

For de kan ligesom alle andre flytte længere væk fra de store byer. Der er masser af gode, billige boliger i Danmark.

Udviklingen har dog taget en sådan fart, at det er vigtigere end nogensinde at sætte sig ind i mekanismerne. Det er ikke helt enkelt.

Først de velhavende førstegangskøbere. Hvis de kan lægge så mange penge ved købet, at de maksimalt skal have et realkreditlån på 60 pct. af boligens værdi, er der frit valg på alle lånehylder.

De kan vælge præcist det lån, de vil have.

De knap så velhavende har ikke samme valg, og det skal de måske være glade for. Hold lige fast her.

De fleste førstegangskøbere har behov for et lån på op til 80 pct. af boligens værdi. Men for at få et af de superbillige flekslån i de store byer, skal købere kreditgodkendes efter deres evne til at kunne betale et lån med en fast rente på 4 pct. – og afdrag!

Det regnestykke tager vi lige i langsom gengivelse og i meget runde tal. I dag kan man nappe et 30-årigt 0,5 pct.-lån. Hvis det er et lån på 2 mio. kr., vil renteudgifterne være ca. 28.000 kr. om året. Afdraget vil være mellem to og tre gange større end renterne.

Efter fem år vil man således have afdraget knap 350.000 kr.

Når man skal godkendes til et fiktivt 4 pct.-lån, bliver renteudgiften knap 100.000 kr. Det er altså 72.000 kr. mere i rente om året eller 6.000 kr. om måneden end det aktuelt billigste 30-årige lån.

Samtidig vil man formentlig ikke få afdraget mere, end man skal betale ejendomsmægleren og staten, når man sælger.

Afdraget falder dramatisk, når renten stiger fra 0,5 til 4 pct.

Selv om renterne er fiktive, er det altså de 100.000 kr., man skal kunne betale og ikke de 28.000 kr., hvis man insisterer på et flekslån.

Derfor kan et lån med fast rente være en fordel. Faktisk kan man låne 60 pct. mere med fast end med variabel rente, vurderer afdelingsdirektør for Jyske Realkredit Mikkel Høegh.

En så stor forskel vil i ganske voldsom grad have betydning for, hvor stor, lækker og velbeliggende en bolig man kan købe. I øjeblikket er 0,5 pct.-lånet derfor det eneste alternativ for førstegangskøbere, med mindre de har arvet eller har mama og papa i baghånden med familielån måske krydret med forældrekøb.

Vælger man et 0,5 pct.-lån med fast rente, er det evnen til at betale det, man bliver kreditgodkendt efter – ikke de 4 pct.

Der er også lidt ”herskab og tjenestefolk” over sommerhuskøbere.

Har man friværdi i sin helårsbolig, kan man spare mange penge, hvis man bruger den til at finansiere sommerhuset. Det skyldes i høj grad bidragssatserne. De stiger i samme takt som belåningen.

De sidste 60-80 pct. af et realkreditlån er klart dyrest. I Nordea Kredit eksempelvis er bidraget i det låneinterval 1,13 pct. Mellem 0 og 40 pct. betaler man ”blot” 0,38 pct.

Samme billede ses med afdragsfrihed. For belåning op til 40 pct., betaler man 0,15 pct. ekstra. Er afdragsfriheden over de 60 pct., er bidragssatsen med 0,7 pct. næsten fem gange så høj.

Det er slet ikke sikkert, at man kan få al den afdragsfrihed til sommerhuskøbet, som man gerne ville have.

Et sommerhus kan belånes op til 75 pct. af dets værdi. Men i intervallet 60-75 pct. kan man ikke få afdragsfrihed i Nordea Kredit eksempelvis.

Derudover er der restriktioner på sommerhuse. Man kan ikke få mere end 10 års afdragsfrihed til sommerhuset. I en helårsbolig kan man under visse omstændigheder få op til 30 års afdragsfrihed.

Skal man købe et sommerhus, er der virkelig mange penge at spare, når man aktiverer friværdien i helårsboligen. Så kan man drible udenom de dyre lånegrænser.

Der er friværdi løs for op mod 2.000 mia. kr. i dag. Friværdi er et svævende begreb, for den er udtryk for, hvor meget mere man kan gældsætte sig, med mindre man sælger sin bolig og realiserer friværdien.

Men den er god at have, selv om det kun er på papir. For den kan bruges til at skyde genvej til de fede adresser eller havudsigten. Tag ikke fejl af det!