Fire tendenser, der fremtidssikrer afkastet af din ejendomsinvestering

To timer.

Det svarer vel godt og vel til en fodboldkamp plus det løse, køreturen mellem København og Odense eller måske en god film i biografen.

Det svarer også til den tid, som det tog for ejendomsudbyderen Koncenton at fuldtegne deres seneste bæredygtige boligprojekt med 35 klimavenlige ét-planshuse - placeret naturskønt ved vækstbyen Odder syd for Aarhus. De miljøvenlige boliger, der spænder fra 86 til 103 kvadratmeter har en samlet projektsum på 71,7 mio. kr. Det særlige ved husene er, at de bliver opført efter de strengeste krav til bæredygtighed, og det var altså ren guf for investorerne.

Eksemplet er interessant, fordi det viser, at bæredygtighed er blevet en betydelig spiller på ejendomsmarkedet.

Men det er blot et af flere krav, der stilles til moderne boliger.

Ejendomsmæglerkæden Home er med 178 butikker fordelt over hele landet i daglig kontakt med boligkøberne på markedet. Her får man et førstehåndsindtryk af, hvad der efterspørges, og dermed også hvad man som investor skal have i tankerne i sine ejendomme, hvis de skal fremtidssikres og være interessante for køberne og lejerne - både nu og i årtierne, der kommer.

“Forbrugerne er mere vågne i dag og stiller flere krav til boligerne, end man så tidligere. Det hænger også sammen med, at boligmarkedet er blevet mere transparent. Man vil gerne bo med en god mavefornemmelse,” fortæller kommunikationskonsulent hos Home Michael Dalsager.

Forbrugernes krav til boligerne betyder, at man som ejendomsinvestor skal have sin research i orden. Der er særligt fire tendenser, som man ikke bør overse, hvis man ønsker at investere i en fremtidssikret bolig, der både kan tiltrække lejere og ejere.

Bæredygtighed på alles læber

Bæredygtige materialer og klimaforandringer har for alvor fået indflydelse på nybyggerierne rundt omkring i landet. Det handler om genanvendelige materialer, energimærkninger og kampen mod stigende mængder vand.

Home har i samarbejde med analysevirksomheden Yougov lavet en undersøgelse, hvor hele 55 pct. af de adspurgte udtrykte en høj eller meget høj grad af bekymring for klimaforandringernes konsekvenser for deres bolig.

Med FN’s Verdensmål og ikke mindst ambitiøse danske mål om en nedbringelse af den udledte mængde af CO2, så kommer der yderligere fokus på bæredygtighed i de kommende år. Her er meget at hente i bygninger, der samlet set sluger op mod 40 pct. af al energi i Danmark.

“Det handler både om penge og samvittighed. Der kan være penge at spare ved at vælge bæredygtige boliger, og der er noget good feeling i det også, fordi mange gerne vil være med til at løse den udfordring, verden står i. Det vil komme investorer til gode både nu og senere, at de tænker grønt,” siger Michael Dalsager.

Det kan eksempelvis være i form af lavenergivinduer eller udskiftning af et gammelt oliefyr med en moderne varmepumpe. Den slags kan være med til at forbedre boligens energimærke, hvilket kan give en værdistigning i boligen på typisk 70.000-100.000 kr. pr. trin på skalaen, fordi den så bliver billigere at bo i.

Seniorer bliver flere - og de stiller krav

En anden markant tendens på ejendomsmarkedet er den voksende andel af seniorer, der efterspørger en ny boform. Frem mod 2030 vil befolkningstallet vokse til 6,1 mio. mennesker i Danmark. 88 pct. af væksten vil ske i aldersgruppen 60+. Ser man alene på aldersgruppen over 75 år, vil der være 230.000 flere ældre til den tid end i dag.

Vi bliver simpelthen ældre og ældre. Samtidig viser en undersøgelse fra Realdania, at mere end 100.000 ældre i dag føler sig ensomme.

Her kan seniorbofællesskaber være et værn mod ensomhed, hvilket kan ses på interessen for at bo sammen med andre seniorer. Mere end 80.000 af landets seniorer har tilkendegivet, at de ønsker at bo i et seniorbofællesskab. I dag er der i gennemsnit en venteliste på 28 personer til de eksiterende seniorbofællesskaber.

Den interesse mærker man også i mæglerbranchen.

“Vi har udbudt flere seniorbofællesskaber, og de har været ekstremt populære. Folk køber ind på, at det er nye og tilpassede boliger og på fællesskabet. Færre ønsker at sidde isoleret i en bolig, og vi kan se, at fællesskaber også betyder noget for de unge. Det lokale engagement er på vej frem igen. Især når man er en ny familie, der skal etablere sig,” siger Michael Dalsager.

Fællesskab kan komme til udtryk på mange måder. Fælles terrasser, delebiler, motionsfaciliteter til alle, bogklubber, madaftener eller på anden vis rammer, der gør det muligt at opleve noget sammen med andre.

Et godt eksempel på den store efterspørgsel har man oplevet hos ejendomsinvesteringsselskabet Koncenton, der af samme årsag netop har lanceret sin tredje ejendomsfond efter fuldtegning af to vellykkede projekter, hvor ca. 300 investorer har investeret i op til 10 forskellige seniorbofællesskaber til en samlet projektsum på over 1 mia. kr. 

“Målgruppen er voksende, og vi ser et kæmpe behov for flere seniorboliger de kommende år. Det er en attraktiv boligform, fordi man her får lettere adgang til et fællesskab og til et aktivt liv. Derfor er det for mange et interessant alternativ til eksempelvis parcelhuset,” siger investeringsdirektør i Koncenton Peter Krogsgaard Jørgensen.

Større, mindre og mere fleksible boliger

Når det kommer til selve boligernes indretning og omfang, så er der flere modsatrettede tendenser. Nutidens og fremtidens boliger skal nemlig kunne rumme, at familemønstrene i dag er langt mere komplekse end tidligere. Singlekulturen er vokset markant i disse år. Frem mod 2040 vil den ifølge Boligøkonomisk Videnscenter vokse med 24 pct. svarende til 367.700 personer (målt fra 2013). Mange flere lever altså alene eller med et barn, og det stiller krav til boligernes indretning og fleksibilitet.

“Det er især en kultur, der er fremherskende i storbyerne. Her er der fokus på at få bygget husstande, som passer til én persons økonomi, og det vil der fortsat være behov for,” siger Michael Dalsager.

Mens singlerne efterspørger mindre enheder med mere fleksibilitet, så efterspørger familierne større boliger med store køkken-alrum og store børneværelser.

“Der er en klar tendens til, at familieboligerne skal være større. Vi ønsker mere plads, hvilket også skyldes, at det er flere sammenbragte familier,” lyder Homes vurdering af kravene på markedet.

Byerne lokker fortsat

Den måske mest markante tendens de seneste årtier er vel nok urbaniseringen. Danskerne (og mange andre folkefærd) rykker mod storbyerne i jagten på uddannelse og job. Alle undersøgelser tyder på, at den tendens vil fortsætte.

Tal for Danmarks Statistik viser, at København frem mod 2040 vil vokse med omtrent 130.000 borgere, Aarhus vil vokse med ca. 65.000, mens Aalborg og Odense vil vokse med ca. 20.000 indbyggere.

I det hele taget er det de store byer og forstæder eller satellitbyer i områderne tæt på de største byer i Danmark, der ventes at få den største fremgang.

“Det har vi set længe, og det er ikke noget, der stopper,” siger Michael Dalsager.

Hos Home sporer man dog også en tendens til, at flere ønsker at bo væk fra storbyerne, hvor man er tættere på naturen og betaler mindre for boligerne. Det hænger også sammen med, at den teknologiske udvikling har gjort det muligt for flere at arbejde hjemmefra og på afstand.

Skal matche kravene

Hos Koncenton, der var landets største ejendomsinvestor i 2019 målt på transaktionsvolumen, nikker man generelt genkendende til de fire trends: bæredygtighed, flere seniorer og singler, mere urbanisering og krav til både boligernes størrelse og fleksibilitet.

“Der er ingen tvivl om, at lejere og ejere af boligmassen i Danmark i dag stiller flere krav til deres hjem. På en god måde. Fordi det gavner både den enkelte og det fælles, og her er det vigtigt, at vi som investorer er i stand til at matche de krav - både i dag og fremover,” siger investeringsdirektør i Koncenton Peter Krogsgaard Jørgensen.

Selskabet har haft betydelig succes med sine investeringsprojekter de seneste år. 38 projekter er fuldtegnet med en samlet boligsum på mere end 8,4 mia. kr. fordelt på godt 4.000 boligenheder Her er fællesnævneren på tværs af projekterne netop vækstområder, urbanisering, senior- og ungdomsboliger og altså som nævnt senest også klimavenlige boliger.

“Vi skaber værdi ved at finde, købe, udvikle og drifte store boligejendomme til vores investorer. Her er det helt afgørende, at man er i stand til at se, hvor markedet er i dag, og hvor det bevæger sig hen i årtierne, der kommer, og det er afgørende, at man er i stand til at tænke de aktuelle tendenser ind i boligerne,” siger Peter Krogsgaard Jørgensen.

Aktuelt har Koncenton to åbne projekter, Koncenton Seniorboliger III A/S, hvor der investeres i op til seks seniorbofællesskaber med et årligt afkast på 8,54 pct. samt Koncenton Urban A/S, hvor der investeres i  syv-ni store udlejningsejendomme i de største danske vækstbyer med et årligt afkast på 8,85 pct. I begge projekter er det muligt at deltage med et indskud fra 750.000 kr. og opefter.