Byg lovligt første gang

Du har drømt om den i flere år. Den nye carport, som skal beskytte dytten mod det danske sommervejr. Eller måske drivhuset, der skal skaffe friske tomater til salaten. Eller udestuen, der vil give ekstra luft og lys til hjemmet. Og nu skal det være.

Men inden du går i gang, er der en enkelt lille udfordring: Byggereglerne.

For at bygge er ikke bare at bygge. En hel række regler skal overholdes, før myndighederne er tilfredse.

Til for at beskytte naboerne

Helt overordnet er bygningsreglementet lavet for at beskytte områder, bevare sikkerhed og garantere privatlivets fred. For boligbyggeren betyder det, at havens areal ikke uhæmmet kan benyttes som en privat byggeplads. Der er hensyn, man skal tage, og det er ikke altid lige gennemskueligt hvilke.

»Hvis vi tager et eksempel, så står der i bygningsreglementet, at man ikke må opføre beboelsesbygninger tættere på et naboskel end to og en halv meter. Og det er for at beskytte naboerne fra, at man ligger helt op af hækken,« siger Morten Dalsgaard, der er uddannet arkitekt og rådgiver ved Bolius, videnscentret for danske boligejere.

Men det er ikke kun med beboelsesbygninger, at det er nødvendigt at sætte sig ind i regler og lovtekster, før man går i gang med et bygningsprojektet. Havens småbygninger kan også kollidere med loven, hvis man ikke er velforberedt.

To sæt regler

I Danmark er der to regelsæt, man skal forholde sig til, når man planlægger et byggeprojekt. Der er Bygningsreglementet. Og så er der de kommunale lokalplaner, der faktisk overtrumfer Bygningsreglementet, hvis der skulle være en uoverensstemmelse mellem de to tekster.

Med andre ord, så skal man have styr på to forskellige regelsæt, hvis man vil være sikker på, at ens nye drivhus eller pavillon ikke skal rives ned et halvt år efter, at det står klar til brug.

»Hvert enkelt kommune har en kommuneplan, der udgør den overordnede struktur for kommunens egne byggeregler. Og ud fra den går kommunen videre og laver lokalplaner. I den kommunale plan har man helikopterblikket, i lokalplanen bliver der dykket ned i de enkelte områder,« siger Mortens Dalsgaard.

I praksis betyder sammenspillet mellem Bygningsreglement, kommuneplan og lokale planer, at det kan være svært at sige noget fastlåst om, hvad der er lovligt og ulovligt. I Aarhus Kommune kan der være andre byggeregler i Risskov, end der er i Aarhus centrum, og selv i de enkelte områder kan der være forskellige regler for forskellige veje.

»I Hørsholm Kommune er der måske 200 lokalplaner, der alle sammen siger noget forskelligt. Derudover er der kommuner, hvor man bruger betegnelsen ”bevaringsværdige huse”. De regler går helt konkret til værks og kan eksempelvis betyde, at nogle huse kun må have grønne vinduer,« siger Morten Dalsgaard.

Omvendt, hvis en lokalplan ikke forholder sig til et specifikt spørgsmål, som f.eks. hvor lang en carport må være, så skal man følge Bygningsreglementet.

Tre dage og to år

De retningslinjer, som hvert enkelt grundejer skal følge, findes hos kommunens tekniske forvaltning. Her kan man få udleveret de præcise spilleregler, der er gældende for ens lokalområde, men det er samtidig muligt at præsentere sit konkrete byggeprojekt og få bekræftet, at det ikke overtræder nogle regler.

»Teknisk forvaltning ved, hvad der ligger af lokalplaner i de forskellige områder. Og det er altid en god ide at kontakte dem, for nogle gange kan der være mystiske regler, som man ikke selv kan finde frem til, med mindre man har undersøgt det helt til bunds,« siger Morten Dalsgaard.

Som borger kan man være tryg ved, at teknisk forvaltning kan videreformidle de regler, som man skal leve op til. Til gengæld kan det variere meget, hvordan teknisk forvaltning er drevet i de forskellige kommuner.

»Nogle tekniske forvaltninger er nemmere at være i kontakt med end andre. Eksempelvis i Aarhus Kommune skal man bare møde op med en tegning, og så finder kommunen frem til en arkitekt, som man kan tale med. I andre kommuner skal man bestille en tid. Som rådgiver på byggeprojekter har jeg oplevet behandlingstider på tre dage hos én kommune og to år hos en anden, så i nogle situationer kan man være nødt til at være rimelig tålmodig,« siger Morten Dalsgaard.

Vær varsom

To år er i den helt ekstreme ende af spektret især med de seneste års udvikling taget i betragtning. Her har der været bred politisk enighed om at få bragt sagsbehandlingstiderne ned og antallet af byggeriprojekter op. Umiddelbart en gunstig udvikling for grundejeren med byggeplaner, men der er en hage:

Det er blevet væsentligt nemmere at tage arbejdstøjet på og vandre direkte ud i et byggeprojekt, der ikke er lovligt.

»Før i tiden tjekkede kommunerne alle de tekniske detaljer ved et byggeprojekt, og derfor var sagsbehandlingstiderne meget lange. For at få en byggetilladelse skulle man indsende ingeniørberegninger, og så vendte kommunen tilbage, når den havde undersøgt, om alt passede. Det var et kæmpe sagsarbejde, der ofte kunne tage et halvt til et helt år. Det forsøger man at nedbringe ved at gøre det muligt at få en byggetilladelse uden at skulle indsende alle detaljer og ingeniørberegninger. Men der er det forbehold, at byggeriet skal opfylde konstruktionsregler og brandforhold,« siger Morten Dalsgaard.

Med andre ord, så er det lovligt at gå i gang med nogle byggeprojekter, selvom kommunen ikke har godkendt planerne. Men det er stadig grundejerens ansvar, at byggeriet lever op til byggereglement, kommuneplan og lokalplan.

I tilfælde hvor en grundejer ansætter en håndværker til at opføre et byggeri, er det grundejeren, der har ansvaret for, at byggeriet lever op til de relevante regler.

»Det er ham, der sætter byggeriet i gang, der har ansvaret. Og i det her tilfælde vil det være grundejeren,« siger Morten Dalsgaard.

Hvem har ansvaret?

Netop ansvarsfordelingen kan blive relevant for grundejeren, hvis byggeriet skulle vise sig ikke at leve op til byggereglerne.

I nogle tilfælde er det blevet lovligt at opføre et byggeri uden at anmelde det til kommunen. Det er tilfældet med en carport, der ikke er større end 35 kvadratmeter. Dermed kan en grundejer og en håndværker gå i gang med en carport helt uden at være i kontakt med kommunen, der heller ikke vil få lejlighed til at forklare, hvis der er nogle særlige lokalplaner at forholde sig til.

I sådanne situationer har håndværkeren ingen forpligtigelse til at undersøge reglerne nærmere, før byggeriet går i gang, og grundejeren kan ende med at skulle rive carporten ned eller renovere den.

»Som grundejer handler det om at få lavet nogle ordentlige juridiske dokumenter, hvor der står, at håndværksmesteren skal opfylde betingelser i henhold til bygningsreglementet. Så har man en sag, hvis bygningen skal rives ned, og håndværkeren sagde, at der ikke var noget problem,« siger Morten Dalsgaard.